Bezpieczny Kredyt 2% zasady programu

Dla osób planujących nabycie swojego pierwszego mieszkania lub domu, jak również budowę domu jednorodzinnego lub dokończenie jego budowy nadszedł czas naprawdę hojnej pomocy ze strony Państwa. Z dniem 1 lipca 2023 s rusza program Bezpieczny kredyt 2%. Jego kształt i wartość wsparcia wręcz wymaga, aby osoby myślące o swojej pierwszej nieruchomości zapoznały się z jego warunkami.

Kredyt 2% – kto może skorzystać?

O kredyt może ubiegać się osoba prowadząca gospodarstwo domowe na terytorium Polski, jak również poza nim, jeżeli posiada obywatelstwo polskie lub nie posiadając go, prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą takie obywatelstwo, a kredyt ten będzie im udzielany wspólnie.

Ponadto wnioskodawcą może być osoba która w dniu złożenia wniosku nie ma ukończonych 45 lat. W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka, warunek wieku spełnić będzie musiało przynajmniej jedno z nich.

Dodatkowo osoby wchodzące w skład wnioskującego gospodarstwa domowego nie posiadają i nie posiadały (po 18 roku życia) prawa własności  lub spółdzielczego prawa do nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, chyba że to prawo dotyczy łącznie nie więcej niż 50% udziału w jednym lokalu albo domu, zostało nabyte w drodze dziedziczenia, a członek wnioskującego gospodarstwa domowego nie zamieszkuje pod tym adresem od min 12 miesięcy.

Kredyt 2% – co można skredytować?

cele kredytowania dopuszczalne w programie:

• budowa domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem, a także nabycie prawa własności działki lub jej części, w celu budowy na niej tego domu (możliwe jest także nabycie działki z rozpoczętą budową i jej dokończenie);
• nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem/remontem;
• nabycie spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
• realizację inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy.

Pamiętaj:

Celem kredytu ma być pokrycie całości albo części wydatków służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych gospodarstwa domowego kredytobiorcy. Nie można przy pomocy tego kredytu finansować wyłącznie udziałów w prawie własności czy też spółdzielczym prawie do lokalu/domu. Ponadto finansowana nieruchomość nie może być przeznaczona na prowadzenie działalności gospodarczej.

Kredyt 2% – o jaką kwotę można wnioskować?

• Singiel będzie w stanie uzyskać maksymalnie 500.000 zł kredytu,
• Małżeństwo lub gospodarstwo domowe z co najmniej jednym wspólnym (biologicznie lub przysposobionym) dzieckiem może liczyć na kwotę rzędu 600.000 zł,
• Uwzględniając powyższe, jeżeli celem kredytu jest budowa, a wkładem własnym pozostanie tylko działka bez rozpoczętej budowy, to suma wartości działki i kwoty kredytu nie może przekroczyć 1.000.000 zł. Jeśli jednak celem kredytu będzie dokończenie budowy z ewentualnym wykończeniem to suma wartości działki i wykonanych dotychczas prac wraz z przyznaną kwotą kredytu musi zamknąć się w wartości 1.000.000 zł. W przypadku dokończenia budowy singiel otrzyma max. 100.000 zł, zaś gospodarstwo domowe z co najmniej jednym dzieckiem max. 150.000 zł.

Warto pamiętać, że o ile program jest przewidziany do 31.12.2027 roku, to jednak sfinansowanie dokończenia budowy jest możliwe tylko do końca roku 2025.

Kredyt 2% – podstawowe wytyczne

Kredyt udzielany jest:

1. na okres minimum 15 lat,
2. w ratach malejących (w okresie dopłat / później w ratach równych, chyba, że zostanie złożony wniosek o zachowanie rat malejących),
3. z okresowo stałym oprocentowaniem (w okresach 5 letnich),
4. bez limitu ceny za m² nabywanej/budowanej nieruchomości.

Kredyt 2% – podstawowe korzyści

Podstawowa sprawa to wysokie dopłaty do rat. Obciążenie miesięczne będzie zdecydowanie niższe niż w kredycie bez dopłat. Konstrukcja dopłat jest tak ustawiona, że mając na uwadze obecne wysokie stopy procentowe, dopłaty są faktycznie bardzo duże. W sytuacji spadku stóp procentowych dopłaty ze strony BGK również będą malały. Nie będzie to miało większego znaczenia dla kredytobiorców, natomiast BGK odczuje różnice.

Kolejną kwestią jest spłata kredytu w ratach malejących. Po okresie dopłat będziemy mieli spłaconą bardzo dużą część kapitału. Porównując to z klasycznym kredytem w ratach równych, jest to równie imponujący element programu. Zakładając kredyt na 8%, w kwocie 300.000 zł udzielony na 30 lat, w ratach malejących pozostanie nam do spłaty 200.000 zł, natomiast w ratach równych (przy oprocentowaniu 8% przez 120 m-cy) mielibyśmy jeszcze ok. 263.000 zł.

Nie ma tu żadnej magii, a pojawia się czysta matematyka i konstrukcja rat malejących. Wówczas po 10 latach przechodząc na raty równe bez dopłat państwowych nie zostaniemy uderzeni wysoką ratą. Kapitalny układ dla kredytobiorcy. Bez dopłat pewnie skorzystałby on z kredytu w ratach równych. W programie z dopłatami, poniekąd zmuszony do rat malejących skorzysta z dobrodziejstwa tej konstrukcji.

Trzecią korzyścią, która jest obecnie finalizowana po stronie banków to poprawa zdolności dla osób które zamierzają skorzystać z tego programu. Tuż przed jego startem, 19 czerwca uchwałą Komisji Nadzoru Finansowego skorygowano zapisy tzw. rekomendacji S, łagodząc je w zakresie wyznaczania zdolności kredytowej przez banki uczestniczące w programie dla beneficjentów tego programu.

Kredyt 2% – ile realnie wyniesie rata, ile zyskam?

Jak dużo można zyskać? Dopłata zależna będzie od ofert bankowych, od których z kolei zależny będzie wskaźnik publikowany przez BGK. Uwzględniać on będzie czynnik marży bankowej (chociaż nie jest to trafnie określone, ale szkoda czasu na ten wątek). BGK zbiera informacje od banków o zastosowanym przez nie oprocentowaniu w nowo udzielonych kredytach, po czym z wyliczonej średniej potrąca 10% marży, ustalając finalną wartość tego wskaźnika.

Czyli realnie oprocentowanie pozostanie na poziomie 2% plus owa marża, równa 10 procentom średniego oprocentowania kredytów.

PRZYKŁADY:

Aby zbytnio nie zamieszać, posłużę się tylko dwoma kalkulacjami. Podaje wartości zaokrąglone bez skrupulatnego wyliczenia co do grosza.

Oba przykłady mają przyjęte oprocentowanie stałe na poziomie 8% (adekwatne do momentu publikacji tego wpisu). Pamiętaj, że to kalkulacja uwzględniająca stałe oprocentowanie w okresie 10 lat (niemal pewnym jest, że oprocentowanie ulegnie zmianie, a gdy spadnie, korzyści także będą mniejsze).

W pierwszej kalkulacji mamy do czynienia z kredytem na 30 lat w kwocie 360.000 zł.

• rata równa standardowego kredytu bez dopłat to ok 2.641 zł / zadłużenie po 10 latach ok 316.000 zł,
• pierwsza rata malejąca standardowego kredytu bez dopłat ok 3.400 zł / zadłużenie po 10 latach 240.000 zł,
• pierwsza rata malejąca Bezpiecznego kredytu 2% ok 1.840 zł / zadłużenie po 10 latach 240.000 zł (ok 76.000 zł mniej niż przy kredycie w ratach równych bez dopłat).

Łączną sumę korzyści płynących z tego kredytu można oszacować na  ok 156 tys zł. Nie każdy musi zgodzić się z moim podejściem do korzyści, bowiem korzyść z zastosowania rat malejących to korzyść wynikająca tylko z matematycznej logiki i konstukcji takiej raty, a nie z otrzymania fizycznej finansowej pomocy. Nie mniej jednak w aspekcie praktycznym i psychologicznym, dla naszych kolejnych lat batalii z pozostałymi ratami,  jest to bardzo wyraźna korzyść.

Łączną korzyść uwzględniającą niższe saldo zadłużenia i dopłaty można oszacować w tym przypadku na ok. 232 tys. złotych.

W drugiej wersji mamy do czynienia z kredytem na 30 lat w kwocie 600.000 zł

• rata równa standardowego kredytu bez dopłat ok 4.402 zł/ zadłużenie po 10 latach ok 527.000 zł,
• pierwsza rata malejąca standardowego kredytu bez dopłat ok 5667 zł / zadłużenie po 10 latach 400.000 zł
• pierwsza rata malejąca Bezpiecznego kredytu 2% ok 3.067 zł / zadłużenie po 10 latach 400.000 zł (ok 127.000 zł mniej niż przy kredycie w ratach równych bez dopłat)

Łączną korzyść uwzględniającą niższe saldo zadłużenia i dopłaty można oszacować w tym przypadku na ok. 387 tys. złotych.

Kredyt 2% – wkład własny

Wkład własny nie może przekroczyć:

• kwoty 200.000 zł i/lub,
• 20% całkowitej kwoty naszych wydatków ponoszonych na zakup,

Myślę, że przyda się tutaj operowanie na przykładach…

• Jeżeli mamy do czynienia z wkładem własnym w postaci niezabudowanej działki to wówczas suma jej wartości i kwoty udzielonego kredytu nie może przekroczyć 1.000.000 zł (tutaj max. kredyt to 500/600 tys).

• W przypadku dokończenia budowy, będzie podobnie. Wartość działki z zainwestowanym nakładem na budowę plus kwota kredytu nie może przekroczyć 1.000.000 zł (tutaj max. kredyt to 100/150 tys o czym było wcześniej wspomniane).

Banki mogą finansować 100% inwestycji, w której to 20% (nie więcej niż 100.000 zł) podlegać będzie gwarancji ze strony BGK (od której na rzecz BGK zapłacić należy prowzję w wysokości 1%). Cała kwota będzie dostępna strony banku komercyjnego, a owe 20% po prostu będzie poręczone przez BGK.

Należy jednak pamiętać, że przy niższym wkładzie własnym oprocentowanie kredytu jest standardowo wyższe. Nie zrobi to z pewnością większego wrażenia na kredytobiorcach, gdyż hojność dopłat jest na tak wysokim poziomie, że w konsekwencji rozważań kupić bez wkładu własnego, czy nie kupić w ogóle, potencjalny beneficjent programu i tak znajdzie „tysiące złotych powodów”, aby z niego skorzystać (w końcu w pierwszych 10 latach większość tej podwyżki i tak sfinansuje dopłata ze strony BGK).

Kredyt 2% – kiedy stracę dopłatę?

W ustawie zawarto szereg przypadków w następstwie których możemy utracić przyznane dopłaty.

Przede wszystkim kredytobiorca musi zamieszkać w danej nieruchomości w ciągu 24 miesięcy od nabycia prawa do nieruchomości, lub zakończenia budowy w przypadku samodzielnej budowy domu jednorodzinnego. W przeciwnym razie po owych 24 miesiącach utraci prawo do dalszych dopłat.

Nie będzie można wynajmować, ani użyczać nieruchomości. Nie można zmienić sposobu użytkowania nieruchomości (np. na potrzeby komercyjne). Nabycie kolejnej nieruchomości mieszkalnej również spowoduje utratę dopłat (pomijamy tutaj dziedziczenie).

Stracimy dopłaty także wówczas gdy przestaniemy zamieszkiwać daną nieruchomość na okres pow. 12 miesięcy czy też ogłosimy upadłość konsumencką.

Podobnie w sytuacji, gdy o kredyt wnioskowała para/małżeństwo, gdzie jedna z osób była poniżej 45 roku życia i spełniała warunek uzyskania kredytu, to w momencie zaprzestania przez tą osobę prowadzenia wspólnie gospodarstwa domowego (np. rozwód) również stracimy dopłatę (nie dotyczy to sytuacji, gdy prowadząc wspólnie gospodarstwo domowe nastąpi śmierć tego kredytobiorcy).

Utrata dopłat nastąpi również, jeżeli udostępnimy do wspólnego zamieszkania nieruchomość:

1. osobie, która w okresie ostatnich 12 m-cy przed zaciągnięciem Bezpiecznego kredytu 2% prowadziła z kredytobiorcą wspólne gospodarstwo domowe, lub też
2. jest drugim rodzicem dziecka kredytobiorcy urodzonego albo przysposobionego przez kredytobiorcę przed dniem udzielenia bezpiecznego kredytu 2%,

a wspólne z kredytobiorcą prowadzenie przez tę osobę gospodarstwa domowego w dniu udzielenia bezpiecznego kredytu 2% oznaczałoby naruszenie warunków jego przyznania (w tym wypadku posiadanie prawa do nieruchomości mieszkalnej).

Kolejnym przypadkiem jest zmiana oprocentowania ze stałego na zmienne.

Utracić dopłaty możemy także w wyniku przedterminowej nadpłaty kredytu, chyba że:

1. spłaty takiej dokonano po upływie 3 lat od dnia udzielenia tego kredytu lub
2. spłata ta dotyczyła części objętej gwarancją, lub
3. łączna wysokość tej spłaty i wniesionego wkładu własnego kredytobiorcy nie przekroczyła kwoty 200 tys. zł, lub
4. łączna wysokość tej spłaty i zapłaconej przez kredytobiorcę raty tego kredytu nie przekroczyła w danym miesiącu kwoty pierwszej, pomniejszonej o dopłatę raty tego kredytu,

Na koniec dla potwierdzenia, choć wydaje się to naturalne, sprzedaż nieruchomości również powoduje utratę dopłat.

Kredyt 2% – czy warto?

Wręcz wypada powiedzieć: koniecznie należy rozważyć, a nawet skorzystać.

Oczywiście uwzględnić trzeba wszelkie okoliczności powodujące utratę dopłat. Być może dla niektórych osób rozsądniejszą opcją będą dopłaty w ramach spłaty rodzinnej. W tym wypadku mowa o dopłacie rzędu 20.000 zł z tytułu urodzenia 2 dziecka, a także po 60.000 zł z tytułu urodzenia 3 i kolejnego. Ten program ma jednak inne ograniczenia o których możesz przeczytać tutaj [Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy kontra…].

Bezpieczny Kredyt 2% to najbardziej zaawansowany (czytaj: skomplikowany) program rządowych dopłat na rynku mieszkaniowym jaki dotychczas wprowadzono. Nie będzie niczym dziwnym, jeżeli nie zdołasz znaleźć odpowiedzi na bardziej złożone pytanie. Miej również na uwadze, że wpis powstał na etapie wprowadzania programu, a nie jego praktycznych rozstrzygnięć w procesie kredytowym. Dołożyłem wszelkich starań, aby rzetelnie wyjaśnić zasady programu.

Chętnych do skorzystania z mojej pomocy zapraszam do kontaktu.

Tagi: kredyt hipoteczny, Mój własny dom