Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy kontra Bezpieczny Kredyt 2%

Obecnie w mediach jest głośno o będącym w blokach startowych programie dotyczącym kredytu 2%. Wszystko wskazuje na to, że będzie on popularny, zważywszy na bardzo duże dopłaty wynikające z konstrukcji tego programu. Realnie program ten łączy się z dawnym programem Mieszkanie Bez Wkładu Własnego, który w swej konstrukcji i nazewnictwie stał się finalnie Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym. O tym wsparciu mówi się znacznie mniej. Czy jeden program będzie konkurował z drugim, czy też będą się wzajemnie uzupełniać? Niniejszy wpis ma na celu przypomnieć istotę Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego oraz wskazać podstawowe różnice pomiędzy nim a Bezpiecznym Kredytem 2% , przy czym dla tych szukających szerszej informacji o Bezpiecznym Kredycie 2%, więcej będzie można przeczytać w moim kolejnym wpisie.

 

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (dalej RKM) jest realnie efektem „modernizacji” programu Mieszkanie bez Wkładu Własnego, który nie sprawdził się w realiach roku 2022 (gdy został wprowadzony). Skorzystało z niego raptem 329 kredytobiorców (dane BGK do dnia 28 grudnia 2022 uzyskane w oparciu o interwencję Senatorską Krzysztofa Brejzy). Z dniem 1 marca 2023 roku wprowadzono zmiany, które miały uczynić ten program bardziej dopasowanym do rynkowego zapotrzebowania. Realnie kredyt „Mieszkanie bez wkładu własnego” zmienił nazwę na „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”. Całe to nazewnictwo jest jeszcze bardziej zakręcone gdy przytoczymy pierwotną nazwę ustawy z 2021 roku mówiącą o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, a całość dopełnia wprowadzany obecnie Bezpieczny Kredyt 2% (dalej BK2). No cóż, ale do rzeczy…

 

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy a Bezpieczny Kredyt 2% – różnice

 

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy stwarza możliwość pozyskania finansowania na:

• zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego na rynku pierwtonym lub wtórnym, w tym z jego wykończeniem/remontem,
• budowa domu jednorodzinnego wraz z zakupem działki pod jego budowę, w tym z jego wykończeniem,
• zakup spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wraz z wykończeniem,
• realizację inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy

w pełnej wartości tej inwestycji, tzn. bez wkładu własnego.

 

Jaki wkład własny do kredytu?

Oba programy będą dostępne bez wkładu własnego. Ale może istotniejsze jest pytanie: przy jak dużym wkładzie własnym, mogę skorzystać z danego programu? Zachowując w obu programach ustawową górną granicę dopuszczalnego wkładu własnego na poziomie 200.000 zł:

• w przypadku RKM możliwe jest skorzystanie z tego programu z wkładem własnym na poziomie 30% (przy oprocentowaniu okresowo stałym) lub 20% wydatków przy oprocentowaniu zmiennym, a przy kredytobiorcy korzystającym z uprawnienia do posiadania nieruchomości w wyniku posiadania co najmniej 2 dzieci 10%,
• w przypadku BK2 dopuszczalny wkład wynosi 20% i dotyczy tylko kredytów ze stałym oprocentowaniem(bowiem tylko takie przewiduje ten program).

 

Ograniczenie wiekowe

RKM nie ma limitu wieku, co przy ograniczeniu do 45 lat w przypadku BK2 stawia go w lepszym świetle.

 

Limity cenowe i metrażu.

Przy programie BK2 nie istnieją żadne limity cenowe czy metrażowe. Przy RKM istnieją limity ceny publikowane przez BGK. W RKM limit cen dotyczy tylko ceny nabycia mieszkania. Do limitu nie wlicza się kosztu wykończenia. W RKM limity nie dotyczą domów. W RKM nie ma również limitu metrażu finansowanej nieruchomości.

 

Posiadanie nieruchomości

W obu programach nie można posiadać prawa własności mieszkania lub domu jednorodzinnego przez osoby wchodzące w skład danego gospodarstwa domowego.

W RKM nie można w ostatnich 5 latach poprzedzających złożenie wniosku o rodzinny kredyt mieszkaniowy, mieć sfinalizowanej darowizny mieszkania lub domu jednorodzinnego na rzecz członka rodziny. W porównaniu do BK2 jest to i tak bardziej liberalne, gdyż tam posiadanie kiedykolwiek nieruchomości praktycznie przekreśla szanse pozyskania kredytu (z nielicznymi wyjątkami). Ponadto przy RKM darowizna osobie spoza rodziny, czy też sprzedaż posiadanej nieruchomości na dzień przed złożeniem wniosku już pozwala wnioskować o ten kredyt.

 

Okres trwania programu

RKM będzie obowiązywał do końca roku 2030, zaś BK2 do końca roku 2027 (z wyjątkiem celu w postaci dokończenia budowy domu – tutaj przyjęto datę do końca 2025 roku).

 

Raty równe czy malejące

W RKM dopuszcza się każdą z tych opcji, w przypadku BK2 tylko raty malejące.

 

Spłaty rodzinne a dopłata do raty

Spłata rodzinna w programie RKM polega na dopłacie ze strony BGK na poczet spłaty kapitału kredytu (czyli nastąpi nadpłata kredytu), która przysługuje w następującej wysokości:

• 20 000 zł – jeśli rodzina powiększy się o drugie dziecko,
• 60 000 zł – jeśli rodzina powiększy się o trzecie lub kolejne dziecko.

Powiększenie rodziny może tutaj wynikać zarówno z urodzenia się dziecka, jak i jego przysposobienia.

Po takiej nadpłacie przez 5 lat nie wolno sprzedać, wynająć czy też zmienić przeznaczenia nieruchomości mieszkalnej. W przeciwnym razie spłata rodzinna podlega zwrotowi proporcjonalnie do pozostałego 5-letniego okresu od momentu nadpłaty.

Co ważne:

Jeżeli kredyt RKM nie był objęty gwarancją BGK, to wówczas nie można w okresie pierwszych 3 lat nadpłacać kredytu aby skorzystać ze spłaty rodzinnej.

Dla kredytobiorców korzystających na dzień złożenia wniosku z prawa posiadania innej nieruchomości z uwagi na minimum dwójkę dzieci, przed wnioskiem o spłatę rodzinną konieczna jest sprzedaż posiadanej wcześniej nieruchomości oraz w razie konieczności nadpłata kredytu celem zamknięcia kwoty objętej gwarancją BGK (jeżeli ta gwarancja występuje).

W zakresie dopłat do raty w programie BK2 mamy do czynienia z bardzo hojnym wsparciem ze strony Państwa w postaci dofinansowania odsetek do każdej raty płaconej w pierwszych 10 latach trwania programu.

Warto nadmienić, że rata odsetkowa takiego kredytu (przy bieżących warunkach rynkowych oprocentowania stałego w ok. 8%) może zostać zmniejszona o ok. 65 %. Wraz ze zmniejszeniem się oprocentowania kredytu dopłata do raty będzie odpowiednio mniejsza.

 

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy czy Bezpieczny Kredyt – co wybrać?

Nie ma łatwej odpowiedzi. Każdy będzie musiał ocenić to pod swoją indywidualną sytuację.

 

Dla kredytobiorców celujących w dużą kwotę kredytu właściwym wydaje się BK2 (tutaj dopłaty i konstrukcja kredytu RKM wymagałyby skorzystania ze spłaty rodzinnej co najmniej kilka razy aby zrównoważyć całokształt dopłat kredytu BK2). Z kolei przy mniejszych kwotach kredytu sensowną może być opcja spłaty rodzinnej. Co ważne to fakt, że dopłaty do raty będą co miesiąc, natomiast jak potoczą się kwestie powiększenia rodziny i realnego skorzystania ze spłaty rodzinnej to już sprawa mocno indywidualna.

RKM będzie natomiast wskazany dla osób, które kiedyś posiadały nieruchomość, a nawet posiadają ją teraz i planują jej sprzedaż. Wtedy połączenie tego faktu wraz z planowanym założeniem lub powiększeniem rodziny może być bardzo racjonalnym wyborem.

Osoby które nie mają wkładu własnego mogą rozważać tak jedną, jak i drugą opcję. Mając niższe dochody preferowanym zapewne będzie BK2 zwłaszcza, że zgodnie z zapowiedziami powinien mieć niższe wymagania w aspekcie zdolności niż pozostałe kredyty.

Każdemu zainteresowanemu kredytem z dopłatą pozostaje zastanowić się nad własną indywidualną ścieżką spłaty tego zobowiązania. Jeżeli potrzebujesz pomocy w przeanalizowaniu tych rozwiązań  zapraszam do kontaktu.

 

Tagi: kredyt hipoteczny, Mój własny dom