Mieszkanie Bez Wkładu Własnego

Mieszkanie bez wkładu własnego nie ma dobrego momentu na start. Sam pomysł „szczodry” finansowo nie uraczy zapewne tak wielu, jak chciałby rząd, czy też sami kredytobiorcy. A to wszystko przez bieżącą kombinację wojenno-inflacyjną.

Przede wszystkim wysoka inflacja, wynikająca z poCOVID-owej rzeczywistości, wzmacniana konfliktem wojennym za naszą wschodnią granicą powoduje perturbacje gospodarcze. Dzisiaj problemem stała się zdolność kredytowa, a nie tyle problem wkładu własnego, który niniejszy program miał/ma zneutralizować. Wysoki poziom stóp procentowych wraz z ostrożnościowym podejściem banków do ryzyka powoduje, że o kredycie dzisiaj mogą myśleć nieliczni. Poza tą obiektywną przesłanką, pozostaje nadto indywidualne, subiektywne podejście kredytobiorców, którzy muszą mocno rozważyć „za i przeciw” zadłużaniu się w bieżącej sytuacji. W dłuższej perspektywie powrotu do „niższych” stóp procentowych program zapewne stanie się bardziej dostępny dla wielu osób. Czy będzie takim hitem, jak niegdyś Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych, poczekamy, zobaczymy. Są ku temu przesłanki, ale…

No cóż. Aby było lepiej musi być … lepiej (w aspekcie inflacyjno-wojennym).

A teraz nieco szczegółów, aby było jaśniej dla tych co o kredycie „z dopłatami” myślą.

 

Czym jest program Mieszkanie Bez Wkładu Własnego?

To jeden z 10 kluczowych projektów w ramach Polskiego Ładu. Rząd jesienią 2021 roku deklarował, że zależy mu na stabilizacji sytuacji mieszkaniowej Polaków i jak największej dostępności finansowania własnego mieszkania czy domu. Stąd też funkcjonuje ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym z dnia 1 października 2021 roku. W jej treści mowa między innymi o wsparciu na start w postaci gwarancji wkładu własnego, a w późniejszym etapie spłaty kredytu, zmniejszenia zadłużenia poprzez dopłaty w ramach tzw. spłaty rodzinnej z tytułu powiększenia rodziny o drugie, czy też kolejne dziecko.

Dla jasności, aby nie robić sobie zbędnych nadziei wypada podkreślić w ślad za informacją widoczną na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, że:

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy nie jest instrumentem kierowanym do gospodarstw domowych o niskich dochodach. Możesz uzyskać kredyt o 100% wartości mieszkania, jeśli masz zdolność do obsługi tego zobowiązania. Do mniej zamożnych gospodarstw domowych adresujemy większość programów polityki mieszkaniowej, na które też przeznacza się najwyższe wydatki z budżetu.

 

Kto może skorzystać z programu Mieszkanie Bez Wkładu Własnego?

Nie mamy tutaj obostrzeń co do wieku kredytobiorcy, czy też korzystania wcześniej z podobnych programów wsparcia takich jak, Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych.

Z programu skorzystać będzie mógł zarówno singiel jak i osoby będące w związku (formalnym czy też nieformalnym). Kluczowym będzie fakt nie posiadania prawa własności (czy też spółdzielczego prawa) lokalu mieszkalnego lub domu.

Tylko ze względu na fakt posiadania co najmniej dwójki dzieci możliwe są odstępstwa w tej kwestii. Wówczas można:

  • przy dwójce dzieci posiadać mieszkanie lub dom o metrażu do 50 m2,
  • przy trójce dzieci do75 m2,
  • przy czwórce do 90 m2,
  • powyżej czwórki dzieci limit metrażu nie obowiązuje, natomiast dopuszczalna jest tylko jedna nieruchomość będąca w posiadania przez któregokolwiek z domowników.

Uwaga:

Nie można być właścicielem nieruchomości oraz w okresie 5 lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie kredytu zbyć nieruchomości w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I lub II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

 

Drobne wytyczne

  • Kredytu udzielać będą banki uprawnione do tego na mocy umowy zawartej umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego,
  • Kredyt będzie w walucie polskiej,
  • Kredyt zostanie udzielony na minimum 15 lat,
  • Gwarancja wkładu własnego będzie płatna w wysokości 1% kwoty tejże gwarancji.

 

Cele, czyli co możemy sfinansować przy pomocy kredytu

  • Budowę domu, w tym wraz z wykończeniem
  • Nabycie prawa własności nieruchomości gruntowej wraz z budową na niej domu,
  • Nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu, w tym wraz z wykończeniem,
  • Wkład budowlany (wkład do spółdzielni mieszkaniowych)

 

Limity cenowe programu

Założenia programu mówią, iż finansowana nieruchomość nie może przekraczać pewnych widełek cenowych. Cena max. lokalu mieszkalnego uzależniona będzie od wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Podobny wskaźnik stosuje się przy programie „Mieszkanie na start”. Z ostatniego okresu znajdziecie go tutaj.

Gdy będziemy mieli do czynienia z nowym lokalem wówczas pomnożymy dany wskaźnik przez 1,3. Gdy w grę wchodzić będzie lokal na rynku wtórnym wówczas wskaźnik mnożymy przez 1,2.

 

Co w praktyce wnosi Mieszkanie Bez Wkładu Własnego?

Założenie podstawowe to wzrost dostępności kredytu mieszkaniowego ze względu na zabezpieczenie wkładu własnego poprzez gwarancję ze strony BGK. Na rynku wymagany jest minimalnie 10 %-owy wkład własny. Część banków wymaga większego wkładu rzędu 20%. W ramach programu możliwe będzie nabycie nieruchomości, czy też budowa domu oraz ich wykończenie bez realnego wnoszenia środków własnych (z wyjątkiem prowizji w wysokości 1% z tytułu gwarancji na rzecz BGK). Maksymalna kwota gwarancji wyniesie 100.000 zł. Należy jednak mieć na uwadze dwie rzeczy.

Po pierwsze na skorzystanie z programu muszą pozwolić obowiązujące limity cenowe. Po drugie nie jest to dofinansowanie tylko gwarancja spłaty kredytu ze strony BGK, a więc kredytobiorca zobligowany będzie oddać pełne 100% kapitału, który pożyczył (BGK gwarantuje bankom udzielającym kredytu zwrot wkładu własnego w sytuacji, gdy ich kredytobiorca nie będzie w stanie wywiązać się ze spłaty zaciągniętego kredytu).

Wspomniane owe 100% do zwrotu może okazać się jednak mniejszą kwotą, gdy w gospodarstwie domowym przybędzie drugie, trzecie czy też kolejne dziecko. Jest to II istotna część wsparcia w ramach programu, tzw.:

SPŁATA RODZINNA

W przypadku powiększenia gospodarstwa o drugie dziecko, na wniosek kredytobiorcy może nastąpić nadpłata kapitału  kredytu o 20.000 zł

Z kolei przy trzecim czy też kolejnym dziecku będzie to nadpłata rzędu 60.000 zł.

O dokonanie spłaty rodzinnej należy wystąpić w terminie 1 roku od powiększenia się gospodarstwa domowego.

Ustawa nie wskazuje górnych limitów dopłat w ramach spłaty rodzinnej. Wkrótce zapewne będzie jasno określone jaką kwotę maksymalnie będzie można uzyskać w ramach tej opcji, zwłaszcza, że jej uruchomienia należy się spodziewać od roku 2023.

Co szczególnie ważne…

Dla rodzin które skorzystały przy kredycie z gwarancji wkładu własnego, posiadających w momencie wnioskowania o kredyt co najmniej dwójkę dzieci oraz własną nieruchomość, chcąc skorzystać w późniejszym czasie z opcji spłaty rodzinnej, koniecznością będzie sprzedaż swojej pierwszej (wcześniej posiadanej) nieruchomości , a nadto wygaśnięcie gwarancji (czyli w praktyce stosowna nadpłata kredytu, aby udzielona przez BGK gwarancja wkładu własnego wygasła – informacja o powyższym fakcie wygaśnięcia gwarancji nie jest przekazywana w mediach – przynajmniej nie natknąłem się na powyższe na dzień powstania tego wpisu – natomiast wynika bezpośrednio z treści ustawy).

 

Zastrzeżenia

  • W czasie trwania gwarancji, nieruchomość nie może być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.
  • Przez 5 lat do dnia dokonania spłaty rodzinnej nie można sprzedać czy też wynająć nieruchomości, jak również dokonać zmiany sposobu użytkowania nieruchomości lub jej części w sposób uniemożliwiający zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych.

 

Planowane zmiany

Już dzisiaj, na moment startu programu wiadomo, że bieżąca sytuacja gospodarcza wymaga dostosowania programu w celu zapewnienia jego skuteczności stosowania.

Obecnie:

  • minimalna wysokość gwarancji nie może być niższa niż 10% wydatków, w celu pokrycia których kredyt jest udzielany. Z kolei maksymalna wysokość gwarancji oraz wkładu własnego wynosi 20%.

Planuje się zmiany w zakresie dopuszczenia opcji skorzystania z dobrodziejstwa tego programu tylko w zakresie spłaty rodzinnej z pominięciem gwarancji (dla tych osób, które mają swój wkład własny np. na poziomie 50%, a planują w dalszej perspektywie powiększenie rodziny).

 

  • Limity cenowe bardzo ograniczają dostępność nieruchomości kwalifikujących się do wsparcia w ramach programu, stąd…

zapowiada się wprowadzenie zmian we wskaźnikach na rynku pierwotnym (z 1,3 do 1,4) oraz na rynku wtórnym (z 1,2 do 1,3).

 

W podsumowaniu

 

Potrzeby rynku w zakresie wkładu własnego zostały w dużej mierze wysłuchane. Program przygotowano i zostaje on wdrożony. Niestety nie „udało się” zabezpieczyć warunków gospodarczych do odpowiedniego startu programu. Proszę wybaczcie ten drobny żart, natomiast realnie jeszcze sporo czasu upłynie, zanim będzie można mówić o sukcesie tego programu. Jakby na to nie spojrzeć, kluczem jest zachowanie zdolności przez kredytobiorców, co przy wysokich stopach procentowych wróży niską skuteczność realizacji tego programu w początkowej jego fazie. Nie tylko chodzi tu o zdolność rozumianą przez pryzmat bankowych kalkulatorów, ale także przez pryzmat zdroworozsądkowego przeliczenia budżetu domowego przez samych zainteresowanych. Druga kwestia to ceny tych najbardziej atrakcyjnych nieruchomości. Nie przystają one do limitów cenowych programu. Ewentualnie program nie przystaje do atrakcyjnych nieruchomości. Zacznie się zatem poszukiwanie „złotego środka” przez rynek. Sprzedawca co nieco opuści na cenie, ustawodawca co nieco podniesie na wskaźnikach. A gdy dodatkowo przestaniemy obawiać się o „bezpieczne jutro” wówczas rozejrzymy się wokół i stwierdzimy… wracamy do normalności, czego sobie i Wam życzę.

 

Dziękuję, że dotarłeś aż tutaj. Może zostaniesz czytelnikiem na dłużej? Kolejny wpis już niebawem.

Chcesz być zawsze na bieżąco?

Zapisz się do newsletter’a!

Proszę czekać...

Dziękuje za zapis do newslettera!

Jeśli podobał Ci się ten wpis będę wdzięczny za jego udostępnienie. Nie mam co ukrywać, że polubienie strony na Facebooku i każdy komentarz na blogu są dla mnie wielką motywacją do dalszej pracy.

Tagi: ,