KREDYT HIPOTECZNY W CZASIE KORONAWIRUSA

W przeciągu półrocza zdemolował wszelkie wcześniejsze światowe prognozy gospodarcze. Formalnie 4 marca 2020 roku pojawił się na polskiej ziemi. COVID-19, czyli tytułowy koronawirus wystarczająco daje się we znaki na każdym poziomie społeczno-gospodarczym. Jego obecność utrudnia codzienne funkcjonowanie. Ponadto „przemknął” gdzieś wzdłuż kolejki po kredyt hipoteczny. A w związku z tym trudniej sfinansować marzenie o własnych czterech kątach.

Chociaż Banki w czasie epidemii nie zamknęły się całkowicie przed klientami, szybko wdrażając własne procedury bezpieczeństwa, to jednak sam COVID-19 wywołał szereg zmian, które istotnie wpłynęły na bieżącą dostępność wszelkich kredytów, w tym hipotecznych, chociaż, te i tak ucierpiały najmniej.

 

Bieżąca sytuacja na rynku kredytowym

Dla zainteresowanych w obecnej sytuacji skorzystaniem z kredytu hipotecznego, warto wspomnieć kilka słów o sytuacji ogólnej na rynku kredytowym. Jest to dobra baza dla zrozumienia zmian w obszarze kredytów hipotecznych.

Odniosę się w tym miejscu do danych z opracowania „Sytuacja na rynku kredytowym”. Jest to dokument publikowany przez NBP, cyklicznie co kwartał od kilkunastu lat. Wnioski płynące z dokumentu są wynikiem badań ankietowych przeprowadzanych wśród przewodniczących komitetów kredytowych największych banków działających na polskim rynku. Ankieta ta ma za zadanie pozwolić określić m.in. kierunki zmian w zakresie kryteriów i warunków udzielania kredytów, a także zmian popytu na kredyty w polskim systemie bankowym. Ankietę do której nawiązuję przeprowadzono w pierwszej połowie kwietnia 2020 roku. Objęto nią 24 banki których łączny udział należności od przedsiębiorstw i gospodarstw domowych (czyli kwot, które muszą one oddać do banków) w portfelu sektora bankowego wynosi około 87%. Mamy zatem wyniki dla zdecydowanej większości. Jak podkreślają twórcy opracowania wyrażenie „większość banków” należy rozumieć jako „ważona aktywami większość banków”. Pomijam tu metodykę. Kto będzie chętny i dociekliwy, znajdzie wyjaśnienia w dokumencie do którego link zamieszczam pod wpisem. W gruncie rzeczy chodzi wszak o obraz ogólny rynku.

Co wydarzyło się w I kwartale tego roku, a także jak Banki oceniły w ankiecie perspektywy II kwartału krótko poniżej.

Ze względu na wysoką niepewność co do gospodarczych skutków epidemii COVID-19 odpowiedzi banków dotyczące przewidywań na II kwartał 2020 r. należy traktować z dużą ostrożnością.

 

Kredyty dla przedsiębiorstw

W I kwartale obecnego roku zaostrzono politykę kredytową. Zdecydowanie mocniej kryteria zaostrzono wobec Małych i Średnich Przedsiębiorstw (MŚP) w aspekcie kredytów krótkoterminowych.

Na II kwartał 2020 r. banki deklarują dalsze zaostrzenie polityki kredytowej w segmencie krótko- i długoterminowych kredytów dla dużych oraz małych i średnich przedsiębiorstw. Skala tych działań ma być największa od połowy 2009 r. Nadal istotnie mocniej dotknie ona MŚP. Co najmocniej uderza z treści analizy ankiet to fakt, że żaden bank nie przewiduje łagodzenia polityki kredytowej.

 

Kredyty gotówkowe / konsumpcyjne

Tutaj również zaostrzono kryteria w I kwartale (zresztą kolejnym z rzędu od dłuższego już czasu). Zwiększyły się marże kredytowe, zmniejszyły maksymalne kwoty. Pojedyncze banki czasowo wstrzymały udzielanie niezabezpieczonych kredytów detalicznych osobom fizycznym uzyskującym dochód z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej w branżach najbardziej dotkniętych skutkami pandemii.

Na II kwartał 2020 r. banki przewidują niemal jednomyślnie znaczne zaostrzenie polityki kredytowej oraz głęboki spadek popytu na kredyty konsumpcyjne.

 

Kredyty mieszkaniowe

Podobnie jak w pozostałych obszarach, w I kwartale banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych. W opinii banków wpływ na powyższe wywarło pogorszenie się prognoz sytuacji gospodarczej w kraju i na rynku mieszkaniowym. Ciekawym jest, że wśród przyczyn wskazano także pogorszenie się sytuacji i obniżenie się jakości portfela kredytów mieszkaniowych (a przecież to był dopiero pierwszy kwartał z początkiem stanu epidemicznego).

W II kwartale 2020 r. banki wskazały na znaczne zaostrzenie polityki kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych i głęboki spadek popytu.

 

Kredyt mieszkaniowy w roku 2020 (praktycznie)

Powyżej przytoczone dane z opracowania przygotowanego przez NBP nie brzmią optymistycznie. Niektórzy zapewne będą musieli odłożyć w czasie plany dotyczące skorzystania z kredytu hipotecznego.

Dla zainteresowanych wnioskowaniem o kredyt hipoteczny w bieżącym okresie przedstawiam kilka szczególnie istotnych, praktycznych zmian, które wprowadzono w przeciągu ostatnich tygodni w bankach. Informacje zaczerpnięte przez osoby szykujące się do kredytu hipotecznego kilka tygodni temu (lub wcześniej) mogą mocno odbiegać od bieżących realiów. Posługuję się tu stwierdzeniami ogólnymi dla większości banków. Uważam, że mają one jasny wydźwięk co do kierunku zmian, potwierdzając dane omówione wyżej.

Wkład własny do kredytu hipotecznego czyli tzw. LTV

Coraz trudniej z dostępnością kredytów z wkładem własnym poniżej 20%. O ile dotychczas dosyć prosto można było osiągnąć kredyt z 10% wkładem własnym, o tyle obecnie będzie to już wyzwaniem.  Widać tutaj podejście związane z ryzykiem pogorszenia się sytuacji na rynku mieszkaniowym. Dla chętnych na kredyt hipoteczny wiadomość o wymaganym wkładzie własnym na poziomie 30 czy 40 procent może szybko ostudzić zapał i chęć posiadania własnego mieszkania, czy zakupu domu. Tak jest – nawet 30, czy 40 %. Nie pomyliłem się.

Wysokość wkładu własnego może być w obecnym czasie – ku Twojemu zdziwieniu – w szczególności zależna od:

  • bezwzględnego, niezależnego od innych czynników wymogu posiadania danej kwoty wkładu własnego (Szanowny kliencie, gdy zadeklarujesz 30% wkładu własnego, to możemy dalej rozmawiać…),
  • kwoty wnioskowanego kredytu (Szanowny kliencie, przy tej kwocie kredytu wymagamy większego zaangażowania z Twojej strony…),
  • lokalizacji nieruchomości (tutaj wydaje się mieć znaczenie ryzyko istotnego spadku cen),
  • rodzaju kredytowanej nieruchomości (Szanowny kliencie, dom czy tak duże mieszkanie wymaga większego zaangażowania z Twojej strony…),
  • twojego dochodu (Szanowny kliencie, gdybyś zarabiał więcej, mógłbyś wnioskować o większy kwotę kredytu…).

Może i niektóre z powyższych stwierdzeń budzą śmiech, to jednak w realnym scenariuszu dla wielu osób śmiech może pozostać jedynym pozytywnym akcentem takiego procesu kredytowego.

Cena / marża kredytu

Pomimo istotnego obniżenia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, nowi kredytobiorcy mogą nie odczuć tak dużej różnicy w wysokości rat kredytu (w porównaniu z kalkulacją sprzed obniżek stóp procentowych). Powodem będzie wzrost marż, a szczególnie w przedziałach z najniższym wkładem własnym. Marże na poziomie powyżej 3% pojawią się i zagoszczą w cennikach banków zapewne na nieco dłuższą chwilę. Mam tu na myśli rozwiązania z wkładem własnym w przedziale pomiędzy 10 a 20%.

Scoring bankowy

Dla wielu kredytobiorców brzmi jak wyrocznia. Istotnie coś w tym jest. Wynik tzw. scoringu w obecnym okresie może być faktycznie nieprzewidywalny. Algorytmy, które są stosowane przy jego konstrukcji przez departamenty ryzyka w banku, zostały „podkręcone”. Można tylko powiedzieć, że małe sprawy mogą mieć wielką rangę w procesie oceny przez bezduszny algorytm. Profil pożądanego czy też akceptowalnego klienta jest obecnie sporą niewiadomą.

Dochód z umów cywilno-prawnych

Banki radykalnie podeszły do tej formy zatrudnienia i w większości bezwzględnie zaczęły traktować ją jako nieakceptowalną. W pozostałych dostępnych przypadkach można przyjąć, iż dochód ten będzie pod szczególnym nadzorem w analizie banku.

Dochód działalności gospodarczej

W praktyce, w wielu przypadkach, jeżeli będzie to jedyny dochód w gospodarstwie domowym, to o kredyt hipoteczny będzie ciężko. Wpływ na to będzie mieć zarówno ogólna bieżąca sytuacja gospodarcza, jak i ewentualny spadek przychodów z działalności wnioskującego o kredyt, co wykazane zostanie w dokumentach księgowych. Spadek przychodu zapewne przełoży się na mniejszy dochód, a tu komentarz do zdolności wydaje się zbędny. Warto zwrócić uwagę, że ewentualne skorzystanie z programów pomocowych, czy to państwowych, czy też bankowego odroczenia spłaty posiadanych kredytów, również będzie odbijało się czkawką przy próbie pozyskania kredytu hipotecznego. Istotnym z pewnością będzie kilkuletni staż prowadzenia działalności gospodarczej. Roczny okres prowadzenia działalności może okazać się niewystarczającym do dalszej rozmowy z bankiem.

Branże wykluczone

Możemy tutaj odnieść się tak do dochodu z działalności gospodarczej, jak i do zatrudnienia na etacie w danej branży. Pomimo, iż może wydawać się, że łagodzone restrykcje stanu epidemicznego przywracają w pewnym stopniu dawną „normalność” to jednak ze strony banków oczekiwania i perspektywy są oceniane na chłodno i dużym buforem bezpieczeństwa. Stąd powrót do funkcjonowania w działalności handlowej czy usługowej nie wyklucza negatywnego spojrzenia na ocenę dochodu uzyskiwanego z danego źródła. Branż wytypowanych przez banki jest całkiem sporo. Wszystkie branże związane z rekreacją, sportem i turystyką, usługi szkoleniowe z pewnością czeka trudny czas. Moim zdaniem, o optymizm będzie trudno także w wielu branżach produkcyjnych.

 

Z innych spraw wartych nadmienienia, uważam, że większych utrudnień należy spodziewać się także w przypadku:

  • dochodów z umów na czas określony,
  • dochodów z etatu, gdzie premie i dodatki stanowią sporą część ogólnego wynagrodzenia, a zwłaszcza gdzie przeważają pensję zasadniczą,
  • posiadania dwóch lub więcej kredytów hipotecznych,
  • finansowania inwestycji deweloperskich rozpoczętych w bieżącym roku.

 

Co w powyższej sytuacji mają zrobić osoby, którym kredyt hipoteczny jest teraz potrzebny?

Niewątpliwie bieżący czas nie sprzyja podejmowaniu decyzji o długoterminowym zobowiązaniu jakim jest kredyt hipoteczny. Jednakże i w tak trudnych momentach zdarzają się okazje, jak i działania z konieczności. Wszelkie za i przeciw wypada teraz przekalkulować z jeszcze większą dozą ostrożności. Z pewnością to banki rozdają obecnie karty, a klientom coraz trudniej jest wejść do tej gry zwanej kredytem hipotecznym. Co by jednak nie napisać, podkreślę, że kredyty hipoteczne nadal są przyznawane.

 

Zainteresowanych pomocą z mojej strony zapraszam do kontaktu.

Pozdrawiam

 

Treść przywołanego we wpisie opracowania Departamentu Stabilności Finansowej NBP.

Sytuacja na rynku kredytowym (wyniki ankiety NBP 2020 II kwartał)

Dziękuję, że dotarłeś aż tutaj. Może zostaniesz czytelnikiem na dłużej? Kolejny wpis już niebawem.

Chcesz być zawsze na bieżąco?

Zapisz się do newsletter’a!

Proszę czekać...

Dziękuje za zapis do newslettera!

Jeśli podobał Ci się ten wpis będę wdzięczny za jego udostępnienie. Nie mam co ukrywać, że polubienie strony na Facebooku i każdy komentarz na blogu są dla mnie wielką motywacją do dalszej pracy.

Tagi: