Zakup domu na rynku wtórnym (bo po co budować?)

Mam dom, mam ogród, to grilluje. W końcu sezon grillowy w pełni. Z odwiedzinami znajomych też jakoś łatwiej. Wszak „blokersów”  łatwiej wyciągnąć do siebie na działkę fundując kontakt z naturą, coś do zjedzenia, a przy okazji schłodzoną wodę źródlaną, soczek, czy co tam komu na myśl przychodzi. W modzie są dodatkowe atrakcje typu: sezonowy basen, trampolina i plac zabaw dla dzieci. W większym gronie znajdzie się i jakiś animator zabaw. Okres letni sprzyja dostrzeganiu atrakcyjnych walorów posiadania własnego domu, zwłaszcza dla rodzin z dziećmi. Co niektóry obserwator może dojść do wniosku, że miło było by posiadać ten własny skrawek ziemi z funkcjonalnym domem. Chociaż wpis powstawał w wakacyjnym nastroju, jego treść cechuje całoroczna aktualność. Myślisz o własnym domu? Ten wpis powstał dla planujących jego posiadanie, lecz twardo deklarujących, że…

Nie chce mi się budować

Kto zaczyna rozważać posiadanie własnego domu, chętnie kreśli wizje jego układu i funkcjonalności. Tutaj salon, tutaj kuchnia, a tam sypialnia z garderobą. Z salonu wychodzimy na ogród. Z garażu prostu do domu. Rewelacyjnie.

Kłopot w realizacji takich planów często sprowadza się do tego, że ich osiągnięcie wymaga faktycznie budowy domu od podstaw. Nie każdemu taka przygoda się podoba. Dla wielu osób budowa może wręcz powodować reakcje „alergiczne”. W większości przypadków będzie też przedsięwzięciem droższym, niż nabycie domu już użytkowanego. Zatem rynek wtórny domów jednorodzinnych staje się wówczas przedmiotem obserwacji i „turystycznych” eskapad.

Lokalizacja domu

Skoro masz zamiar wybrać się na oglądanie nieruchomości, zmierz się poważnie z tematem lokalizacji zamieszkania, który będzie dotykał każdego dnia Twojej codzienności. Chociaż sprawa wydaje się oczywista, dostrzegam, że w praktyce często nie jest doceniana. Pamiętaj, że będziesz mieć duży wpływ na gospodarowanie swoją nieruchomością (np. remont), lecz dosyć znikomy na jej otoczenie (np. obecność szkoły). Odpowiedz sobie zatem na podstawowe 3 pytania:

• Gdzie tak naprawdę chcę mieszkać?
• W jaki sposób komunikacja, odległość od pracy, szkół, przedszkoli, sklepów i wszelkiej innej infrastruktury będą miały wpływ na Twoją codzienność zamieszkania?
• Jak wpływ na kontakty z rodziną, przyjaciółmi, znajomymi, będzie miał wybór danej lokalizacji do zamieszkania?

Na co się nastawiasz?

Może i nie chce Ci się budować, ale mieszkać schludnie i po swojemu to zapewne masz zamiar. Mając do dyspozycji budynek, który wedle swojego planu wzniósł ktoś inny, będziesz rozważał co najmniej jakieś odświeżenie, mały remont, czy też – chciał nie chciał – nawet jakąś przebudowę lub rozbudowę. Jeżeli chcesz uniknąć całych przygotowań budowlanych, a mimo wszystko wprowadzić się do nowego domu, być może spojrzysz łaskawiej na budynki w końcowej fazie procesu budowlanego (są takie transakcje, gdzie nabywa się dom w budowie, przepisując na siebie pozwolenie na budowę). Wypada określić się, która opcja jest korzystniejsza, czy też brana w ogóle pod uwagę. Co innego bowiem wprowadzić się na gotowe, co innego odświeżyć nieruchomość, a co innego remontować czy „przejmować finał budowy”. Zdaję sobie sprawę, że w wielu przypadkach to zasobność portfela, czy też kredytowe możliwości będą decydować o wyborze. Prywatnie cenię sobie wybór inspirowany własnymi potrzebami, a nie pieniądzem, lecz taki scenariusz bywa najtrudniejszym do realizacji.

Przygotuj się

Przy wyborze domu z rynku wtórnego, trzeba się liczyć z szerszym zestawem ograniczeń niż ma to miejsce przy budowie domu od podstaw. To nieco podobna sytuacja, jak z zakupem samochodu. Nowy łatwiej skonfigurować pod własne potrzeby. Trafić taki sam, ale używany, bywa trudniej, zwłaszcza w zakresie stanu technicznego. Nie mniej jednak należy mieć swoje żelazne wytyczne, które ułatwią osiągnięcie maksymalnej satysfakcji z zakupu. Kompromisy nie są łatwe. O ideał będzie trudno.  Wybierz dla siebie co najmniej dwie kluczowe sprawy, które muszą być dla Ciebie spełnione i od których nie odstąpisz na etapie wybierania domu. Zrób to przed oglądaniem domów. Zadanie niewdzięczne, ale najbardziej obiektywne i rozważne z punktu widzenia pułapek kryjących się za emocjonalnym wyborem.

To zadanie bezpośrednio dla Ciebie. Tym tekstem mogę udzielić Ci drobnych wskazówek, kilku podpowiedzi, lecz listę rankingową priorytetów istotnych przy wyborze domu musisz stworzyć samodzielnie.

Służąc przykładem.

Mój własny dom…

1. to dom wolnostojący na działce zbliżonej do prostokąta o powierzchni +/- 1500 m2;
2. jest tuż przy lesie;
3. znajduje się 15 minut drogi samochodem od miejsca X;
4. jest funkcjonalny, ma duży salon, drewniany taras, dwie sypialnie, garderobę, dwustanowiskowy garaż…;
5. jest młodszy ode mnie;
6. ogrzewam gazem;
7. wyremontuje od podstaw.

Proces poszukiwań domu na rynku wtórnym

Poszukiwać domu możesz na własną rękę, jak i zlecić to agencji nieruchomości. Nieważne jaką ścieżką będziesz podążać, chcąc nabyć dom spełniający Twoje oczekiwania, na końcu i tak musisz określić czy spełnia Twoje warunki (nie zrobi tego za Ciebie agencja nieruchomości). Wybór ułatwia robienie notatek i zdjęć. Gdy obejrzysz kilkanaście domów lub więcej, Twoja dokumentacja może okazać się wręcz bezcenna. Możesz mieć problem, by z pamięci przytoczyć poprawnie wady i zalety poszczególnych domów. Twoje pytania, uwagi, spostrzeżenia naniesione w notesie, wraz z kilkoma zdjęciami stworzą małe kompendium wiedzy. Warto.

Żmudny proces poszukiwań wymarzonego domu może bezlitośnie przeciągnąć Cię z fazy początkowej fascynacji, aż do znużenia, dopóki… dopóty nie trafisz w punkt. Co wtedy?

Pohamuj emocje. Działaj metodycznie.

Gdy trafisz na nieruchomość, która wzbudzi w Tobie pozytywne emocje, wręcz graniczące z miłością do tego miejsca, wypada jak najszybciej ochłonąć (i to w trakcie oglądania). Pierwsze wrażenie, choć ważne, nie może przysłonić priorytetów, które zostały postawione przed jego obejrzeniem. To co na pierwszy rzut oka wydaje się idealne, musisz bezlitośnie i chłodno skonfrontować z własnymi potrzebami. Przeanalizujesz to później, po wyjściu z tej nieruchomości. Teraz jest czas oglądania, pytań i notowania.

Spacer po nieruchomości

Należy spokojnie obejść całą nieruchomość. Nie miej oporów by zajrzeć w każdy kąt. Pytaj o drobiazgi, które Cię zainteresują. Rozmawiając zdobywasz informacje. Posłuchaj o historii tego domu.

Jeżeli nie jesteś budowlańcem ze stosownymi uprawnieniami, zapewne nie wychwycisz w trakcie takiego obchodu wszelkich budowlanych niuansów. Nie szkodzi. Z Twojego punktu widzenia powinieneś zdobyć przekonanie, że ta nieruchomość ma w sobie coś, co Tobie odpowiada. Jeżeli tego brak, nic nie wskórasz próbą zabawy w inspektora budowlanego.

Organoleptycznie możesz zwrócić uwagę na kilka podstawowych kwestii, które skrupulatnie zanotuj. Czy czujesz wilgoć w domu? Czy widzisz rysy lub pęknięcia na ścianach? Czy stan podłóg jest zadawalający? Czy stolarka okienna nie budzi zastrzeżeń? Czy gdzieś nie odpada tynk? Możesz odkręcając kran sprawdzić ciśnienie wody w instalacji. Podobnie możesz postąpić prosząc o zapalenie wszelkich świateł weryfikując wstępnie instalację elektryczną. Obejrzyj chwile dłużej kotłownię. Zapytaj w jaki sposób są odprowadzane zanieczyszczenia (szambo, oczyszczalnia, sieć). Wszystko to służy określeniu Twojego dalszego zainteresowania tą nieruchomością. Na profesjonalną ekspertyzę z budowlańcem przyjdzie jeszcze czas.

Taki tani domek…

Jeżeli oglądana nieruchomość wstępnie koresponduje z Twoimi potrzebami, poproś o umowy i rachunki na mocy których do domu są dostarczane media (gaz, prąd, woda). Umowy wydają się oczywistością. Powinny potwierdzić legalność podłączenia do sieci, posiadanie licznika (najlepiej własnego, a nie wspólnego z sąsiadami), a w przypadku zakładu energetycznego wskażą przydział mocy.

Obejrzenie rachunków za media z ostatnich 12 miesięcy wydaje się najrozsądniejszym podejściem. Ocenisz w ten sposób cały rok utrzymania domu, a nie tylko jakiś wybrany fragment czasu. Wątpliwym będzie tłumaczenie, że ktoś nie trzyma takich rachunków. Gdyby przypadkiem nie miał także potwierdzeń płatności takich rachunków (nawet potwierdzeń przelewów online), byłbym szczególnie ostrożny z deklaracjami właściciela.

Wobec ogrzewania domu za pomocą paliw stałych ocena ich zużycia jest obarczona ryzykiem sporego błędu. Niestety nie ma pewności czy właściciel faktycznie zużył tyle węgla, groszku węglowego czy innego paliwa jak zadeklarował. Tutaj faktury nie są wystawiane cyklicznie jak w przypadku standardowych mediów, a więc pozostaje tylko wiara w to co mówi sprzedający.

Dokumenty domu poproszę…

Sprawdzenie Księgi Wieczystej jest podstawową i najprostszą z czynności. Dokument ten jest dostępny online poprzez portal Ministerstwa Sprawiedliwości (księgę sprawdzisz tutaj). Aby go przejrzeć potrzebujesz uzyskać od sprzedającego numer księgi wieczystej. Sprawdzisz w niej właściciela, powierzchnię działki oraz co ważne, czy nieruchomość posiada jakieś obciążenia lub ograniczenia w rozporządzaniu. W treści księgi możesz znaleźć informacje o sposobie korzystania z gruntu, przy czym z reguły dane te nie są aktualne i np. dla istniejących od lat domów możesz trafić na wpis wskazujący, że jest to pastwisko, czy grunt rolny. Oczywiście wskazanym byłaby zmiana opisu nieruchomości na nieruchomość zabudowaną. Zmian takich dokonuje się na podstawie wypisu z rejestru gruntów i mapy ewidencyjnej. W księdze wieczystej nie opisuje się jednak samych budynków, które są posadowione na gruncie. Dane dotyczące rodzaju zabudowań i ich powierzchni znajdziesz w wypisie z kartoteki budynków. Zapoznanie się z tymi dokumentami jest jak najbardziej na miejscu. Powierzchnię domu zgłoszoną do urzędu możesz potwierdzić także poprzez informację o wymiarze podatku od nieruchomości.

Gdy właściciel dysponuje dokumentami potwierdzającymi prawo własności domu, warto o nie poprosić. Jeżeli własność nieruchomości wynika z darowizny (co odnajdziesz także w księdze wieczystej) uważam taki dokument za lekturę obowiązkową, zwłaszcza, że widziałem sytuacje, gdy ustanowiona w umowie służebność osobista nie została ujawniona w księdze wieczystej.

Nie zapomnij zapytać o dokumenty dotyczące budowy domu

Za szczególnie ważną dokumentację traktuję tą, która związana jest z budową i oddaniem domu do użytkowania. W przypadku domów kilkuletnich obowiązkowo wymagałbym podstawowych dokumentów potwierdzających proces budowy tj. pozwolenia na budowę, projektu budowy, pozwolenia na użytkowanie. Gdy sprzedający okaże się zdjęciami z placu budowy wraz z dziennikiem budowy, dodatkowy punkt dla jego wiarygodności.

W przypadku domów o dłuższej historii możesz nie otrzymać takich dokumentów. Wówczas opierasz się na pozostałych wyżej wskazanych dokumentach. Możesz także np. przy okazji sporządzania wyceny nieruchomości na potrzeby własne, czy kredytu bankowego, poprosić rzeczoznawcę o dokonanie pomiarów z natury, co przybliży Ci faktyczną powierzchnię domu. Pełna i precyzyjna inwentaryzacja architektoniczna nie jest już tak prosta do wykonania i wymaga udziału architekta i geodety. Jej koszt nie będzie zaliczał się jednak do małych wydatków.

Rzeczywistość a projekt budowy

Budowy domów realizowane tzw. systemem gospodarczym często cechuje pewien stopień odstępstw od projektu. Stan rzeczywisty nie zawsze odpowiada w pełni założeniom widocznym na papierze. Jeżeli udało Ci się otrzymać dokumentację z budowy budynku, dużo prościej będzie sprawdzić zgodność jego poszczególnych elementów z projektem. Zwróć uwagę na bryłę budynku, dach, układ funkcjonalny i wielkość pomieszczeń wykazanych na rzutach kondygnacji budynku. Faktyczna powierzchnia użytkowa mieszkalna lubi różnić się od tej zgłoszonej oficjalnie do urzędu. Czasami strych nieużytkowy widoczny na projekcie, w rzeczywistości zamienia się na pełnowartościową część mieszkalną. Ot taki bonus od sprzedającego. Co bardziej dociekliwi zbieżności stanu istniejącego z projektem mogą sprawdzać grubość ścian, czy ilość kanałów wentylacyjnych.

Gdy dostrzeżesz niepokojące różnice pomiędzy dokumentacją, a stanem istniejącym, temat wypada sprawdzić precyzyjnie. Zawsze możesz zapytać nieoficjalnie w nadzorze budowlanym co by było gdyby…

Sprawdź z przezorności

Jeżeli mocno interesuje Cię zakup nieruchomości w danej okolicy, warto sprawdzić plany lokalnych władz co do ewentualnych inwestycji na danym terenie. Dzisiaj oko może cieszyć duża przestrzeń, zieleń, las. Za kilka lat ten teren może wyglądać inaczej. Nie każdemu musi się podobać sąsiedztwo drogi, parku przemysłowego, czy oczyszczalni ścieków. Choć są to rzadkie przypadki, warto to sprawdzić. Od przyszłych zmian lokalnej zabudowy będzie zależeć także przyszła cena posiadanej nieruchomości.

Sprawdzenie takiego dokumentu powinno być możliwe poprzez witrynę internetową urzędu miejskiego (zazwyczaj poprzez Biuletyn Informacji Publicznej). Jeżeli nie ma możliwości przejrzenia online miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), czeka Cię wizyta w urzędzie (wydział urbanistyki i architektury). W sytuacji, gdy brak jest MPZP ważnym dla Ciebie będzie studium uwarunkowań i kierunków zabudowy. Jest to uchwała gminy, dokument o charakterze bardziej ogólnym, który obrazuje plany dotyczące danych obszarów. Powstały później MPZP musi być zgodny z owym studium.

Potencjalne sąsiedztwo

Jeżeli lokalne plany zagospodarowania przestrzennego nie budzą Twoich obaw w dalszej kolejności dobrze jest poznać nieco bardziej sąsiedztwo. Gdy chcesz się wprowadzić do danej lokalnej społeczności, warto zwrócić uwagę na jej specyfikę. O ile we wnętrzu domu będziesz widział same plusy, może się okazać, że najbliższe sąsiedztwo niekoniecznie będzie urzeczywistniać Twoje marzenia o przyjemnym życiu we własnym domu. Wyjdź, porozmawiaj z kimś z najbliższej okolicy, zapytaj jak się tu mieszka, czy sąsiedztwo dostarcza jakichś dziwnych „rozrywek”. Być może dowiesz się czegoś ciekawego nawet o przedmiocie planowanego zakupu. Krótki spacer po okolicy pomoże podjąć właściwą decyzję. Przyjrzysz się wówczas najbliższym zabudowaniom, zagospodarowaniu działek, czystości posesji. Dużo Ci to powie o potencjalnych sąsiadach.

Czas zaprosić fachowca

Mając za sobą rozeznanie dotyczące poprzednio wskazanych spraw, pozostaje teraz odwołać się do Twojej fachowości w budowlance. Jeżeli nie jesteś specjalistą w tej branży, który umie ocenić obiektywnie stan techniczny budynku, to na tym etapie warto zorganizować do pomocy fachowca. Oczywiście, nie ma nic za darmo i za taką usługę będziesz musiał zapłacić. Jeżeli jednak wszystkie pozostałe sprawy przekonują Cię do zakupu tego domu, przemyśl dobrze ten dodatkowy wydatek. Być może zaoszczędzisz więcej unikając kosztownych remontów związanych z zakupem tego domu (choćby pod względem jego zawilgocenia, stanu stopów czy konstrukcji dachu).

Tutaj właśnie widzę sens pomocy fachowca. Zaznaczam, że nie mam tu na myśli kontraktowanej przez Ciebie ekipy remontowej, a odnoszę się do osoby niezależnej od podejmowanych przez Ciebie planów. Jego opinia dostarczy Ci wiedzy, z jakimi kosztami remontu należy się liczyć na starcie, jak i w najbliższej przyszłości. Na tej podstawie będzie można sporządzić obiektywny kosztorys, który wraz z zakładanymi przez Ciebie pracami remontowymi (czy też bardziej estetycznego wykończenia) będzie służył ocenie faktycznego kosztu nabycia tego domu. Gdy określisz niezbędne do wykonania prace i stworzysz ich kosztorys, to łączna cena zakupu oraz sumy kosztorysu powinna dać Ci odpowiedź na pytanie: czy pod względem finansowym naprawdę warto kupić ten dom?

Kontraktowanie warunków umowy o zakup domu

Po przejściu swoistego dochodzenia co do oglądanego domu przychodzi pora rozmowy ze sprzedającym o warunkach sprzedaży. Sama cena naturalnie jest podstawowym jej tematem. Ty masz swoje oczekiwania, sprzedający swoje. Zakładam że w swym profesjonalnym podejściu do tematu zapoznałeś się z lokalnymi cenami nieruchomości. Nie jest to jednak wszystko co najważniejsze. Treść umowy zawarta w sposób bezwarunkowy wcale nie musi być dla Ciebie bezpieczną formą. Zadbaj o swoje interesy. Uważam, że warto:

• uzależnić ofertę od uzyskania kredytu hipotecznego (np. z opcją zwrotu zadatku, jeżeli nie będziesz w stanie uzyskać kredytu przynajmniej w trzech bankach, oczywiście dokumentując ten fakt),
• uzależnić ofertę od dostarczenia wszelkiej dokumentacji niezbędnej dla procesu pozyskania kredytu hipotecznego (jeżeli korzystasz z takiego rozwiązania),
• zobligować sprzedającego do dostarczenia dokumentów pozwalających wykreślić hipotekę obciążającą nieruchomość po jej spłacie (jeżeli takowa hipoteka występuje), gdy będziesz już właścicielem nieruchomości,
• uzależnić zawarcie umowy ostatecznej od otrzymania potwierdzenia wymeldowania wszystkich osób spod adresu danej nieruchomości,
• zawrzeć w umowie pozostawienie trwałej zabudowy kuchennej, czy szaf wnękowych (wydaje się to oczywiste, a jednak różnie to bywa / uwaga: przy kredytach hipotecznych nadmiar wymienionego wyposażenia może okazać się kłopotliwy dla procesowania wniosku, dlatego skonsultuj to ze specjalistą),
• bez nadmiernej szczegółowości umieścić w umowie wszystko, co ważne dla stron transakcji.

Dalsze kroki…

O ile dotychczas opisane działania można uznać za pewien powtarzalny schemat dotyczący wszystkich nabywców, o tyle w dalszej części scenariusze mogą układać się odmiennie, zwłaszcza ze względu na sposób finansowania nieruchomości. Niniejszym wpisem nie chcę roztrząsać różnych potencjalnych zawiłości i „gdybać” co by było „gdyby”, bowiem założeniem wpisu było wspomóc Cię w jak najrozsądniejszym przygotowaniu się do przeprowadzenia transakcji zakupu domu. Jeżeli dysponujesz własnymi środkami finansowymi, można przyjąć że pozostaje Ci wizyta u Notariusza i finalizowanie transakcji. Gdy zamierzasz korzystać z kredytu hipotecznego czeka Cię jeszcze co najmniej kilka tygodni procesu. O tym jednak będziesz mógł przeczytać w kolejnych moich wpisach na blogu.

Kilka słów dla zachęconych do nabycia własnego domu

Pośpiech jest złym doradcą. Zakup domu to nie wizyta w piekarni. Tutaj „głód” posiadania nie może zostać tak szybko i skutecznie zaspokojony jak w przypadku zakupu pieczywa. Pamiętaj, aby zachować maksimum obiektywizmu. Ulokujesz w nieruchomości sporą kwotę pieniędzy, która poniekąd „zamrożona” nie posłuży Ci szybko w inny sposób. Jeżeli tak na to spojrzeć, to mrożenie środków finansowych (lub też płacenie przez lata rat kredytu hipotecznego) musi dostarczać faktycznej satysfakcji. Twoja codzienność finansowa determinuje Twój styl życia. Zbliżaj się ku temu co nazywam finansowym komfortem finansowym, a nie oddalaj się od niego.

Jeżeli, już znalazłeś dom który chcesz nabyć, wierzę, że zastanowiłeś się dobrze nad swoimi potrzebami, nad ilością przestrzeni której potrzebujesz w swoim domu. Wierzę, że przeanalizowałeś koszty jego utrzymania i swoje finansowe perspektywy, a skoro tak, to w podsumowaniu, spokojnie i bez emocji analizując powyższe, odpowiedz sobie jeszcze raz na pytanie:

Czy dom, który obejrzałeś jest tym miejscem, w którym chciałbyś przez lata mieszkać ze swoją rodziną?

Pozdrawiam z zacisza własnego domu

Tagi: Mój własny dom