Jak przygotować kosztorys budowy domu

Budowa domu jest już przesądzona. Działania w tym kierunku rozpoczęte. Wizja przyszłego delektowania się urokami własnego domu ubrana w najjaskrawszych kolorach. Zapał i chęci emanują z Ciebie przy każdej budowlanej pogawędce. Reklamy budowlane przyciągają spojrzenie, hurtownie budowlane stają się Tobie coraz bliższe, wręcz przyjazne, odkrywasz je jak turysta Szlak Zabytków Techniki. Brzmi nieźle. Czy jednak ta budowlana przygoda ma swoje ramy oparte na kosztorysie?

Ten tekst powinien Ci się przydać

Bez względu na to, czy dopiero rozważasz, czy już wciągnął Cię proces przygotowania budowy własnego domu. Bez względu na to, czy masz już własną działkę i projekt budowlany, czy też tylko przeglądasz różne projekty domów w internecie. Nie ważne czy budujesz własnymi środkami, czy zamierzasz wspierać się kredytem hipotecznym, lub innym finansowaniem. Nie istotne czy jesteś z branży budowlanej czy nie. Mało ważne, że znajomi wokół budowali i opowiadali co, jak i za ile. Ważne jest to co Ty zapłacisz. A kontrolę nad tym daje m.in. dobrze przygotowany kosztorys.

Po co mi kosztorys?

Przecież to tylko mnóstwo liczb, które w każdym momencie można mocno zniekształcić w swych wartościach. Być może coś będę zmieniać w trakcie budowy, albo dokładać jakieś rozwiązania. Co w tym dziwnego? Jak coś się buduje to lepiej widać co można usprawnić i poprawić. Zgadzam się.

To może teraz nieco praktyczniej ode mnie.

Wszystko można zmienić, tylko że każda zmiana ma swoje konsekwencje. Na budowie konsekwencje najszybciej poczujesz po kosztach własnych. Trudno szukać analogii w codziennym życiu, gdyż budowa ma charakter zdecydowanie wielowątkowy, a jej koszty znacznie odstają od codziennych wydatków.
Dla wielu budujących skala różnych spraw z placu budowy po prostu ich przytłacza. Dlatego przydaje się rozpisany zawczasu zakres prac do wykonania. Dużo prościej go wówczas ujarzmić, uszczegółowić i ubrać w liczby obrazujące jak najbardziej realne koszty. W ten sposób oceniając rzetelnie swoje możliwości, odpowiedzialnie możesz myśleć o finansowym komforcie w trakcie budowy oraz po jej zakończeniu, jak i w trakcie użytkowania wymarzonej nieruchomości. Uważam, że w tej wielowątkowości budowlanej ukryte jest wyjaśnienie, dlaczego tak ciężko samemu zrealizować proces budowlany opierając się tylko na pobieżnych informacjach i przemyśleniach.

Znajomi wybudowali dom za 360 tysięcy złotych

Sumę powyższą przytaczam tylko dla przykładu. Jej wartość zależy od wielu czynników. To właśnie musisz sobie uświadomić. Gdy koncentrujesz się na wizji swego domu, na pięknym jego obrazie, emocje mogą przysłaniać ważne budowlane i finansowe fakty. Możesz usłyszeć od znajomych jakie ponieśli koszty budowy. Jedni lubią się pochwalić jak mocno zainwestowali, inni cenią sobie oszczędność i będą dumnie głosić jak to tanio nie wybudowali. Nie masz jednak pewności, czy były to oszczędności wymuszone, na pograniczu sztuki budowlanej, czy też oszczędności związane z fartowną, wielką wyprzedażą materiałów, która Tobie może się nie przytrafić. Nie możesz odwzorowywać ich kosztów na swoim przykładzie bez tworzenia kosztorysu. Ten etap jest dla Ciebie bardzo ważny. Sam musisz ocenić co jest dla Ciebie istotne, co chcesz docelowo posiadać, jaki materiał i rozwiązania Ty zaakceptujesz i jak to ma wyglądać.

Pamiętaj także, że uogólnienia są w modzie. W luźnych rozmowach często padają kwoty zaokrąglone (nie wiadomo wtedy czy w górę czy w dół). Dla jednych zaokrąglenie kwoty 360 tysięcy do okrągłych czterech stówek może podnosić teoretycznie prestiż ich „inwestycji”. Dla innych będzie to naciągane zaokrąglenie w przeciwnym kierunku, na wzór „nieco ponad 300 tysięcy”, bowiem zawsze twierdzili, że da się tanio wybudować i nie w smak im teraz zaprzeczyć samemu sobie. Słuchając takich opowieści powstają u Ciebie wyobrażenia, które obarczone są wysokim ryzykiem błędu. Pół biedy, gdy przeszacujesz wydatki, gorzej gdy popełnisz błędy w drugą stronę i budowa stanie się finansowym ciężarem.

Kosztorys do kredytu hipotecznego

Kreśląc ten wpis nasunęła mi się pewna refleksja na bazie własnych doświadczeń. Pomagając przy pozyskiwaniu finansowania na realizację takich inwestycji bardzo często otrzymuję kosztorys, który nazwałbym „dla banku, na odczep się”. Coś w tym jest, że chcemy zrealizować swoje marzenia, swój cel, a bank ma w tym tylko pomóc, a nie przeszkadzać. Niesamowite partnerstwo i wspólny interes. Jest taka zauważalna prawidłowość, że nie lubimy się rozliczać z własnych działań, preferujemy swobodę decyzyjną. Niestety praktyka wskazuje, że taka swoboda częściej prowadzi do mniejszych czy większych komplikacji. Banki patrzą na taką sytuację ze swojej perspektywy. Dla nich budowa musi zostać doprowadzona do finalizacji i koszty na poszczególne prace budowlane muszą zostać zabezpieczone stosownym finansowaniem. W bankach stosuje się pewne proceduralne wytyczne dotyczące minimalnych kosztów dla danych etapów inwestycji. Mogą to być koszty ubrane procentowo w skali całej inwestycji. Mogą to być wręcz mityczne na rynku hipotecznym określania o minimalnej cenie za metr kwadratowy budowy domu. Mogą to być proporcje pomiędzy stanem surowym zamkniętym, a wykończonym. Może być wiele różnych sposobów określania, na ile realne jest oddanie budynku do użytkowania w ramach planowanego kosztorysu.

Faktem jednak jest, że często kosztorys dopasowany jest tak, aby w banku proces kredytowy przeszedł gładko i bez oporów. Pewnie, że się da. Bardzo często przy takim podejściu, w gratisie można doznać dwóch skrajnych emocji, euforii przy uzyskaniu kredytu, przygnębienia przy jej rozliczaniu.

Zacznijmy od własnych oczekiwań i planów wobec domu

Decydując się na dom mamy już pewne jego wyobrażenie. Mamy zarys tego jak będziemy z niego korzystać i w jaki sposób z grubsza go wyposażymy. Stworzyliśmy w głowie pewien plan i z radością chcielibyśmy go zrealizować. Pozostaje tylko przelać na papier, czy też umieścić w elektronicznym dokumencie jego części składowe. Zaczynając od tego dużo szybciej zrealizujemy stosowny kosztorys i odpowiemy sobie na pytanie: czy to możliwe do zrealizowania? Jeżeli marzysz o kuchni z wyspą, o nowym sprzęcie w zabudowie, trzeba będzie to uczciwie wycenić w kosztorysie. Może się okazać, że będą to nadal tylko marzenia, gdy możliwości finansowe będą przeczyć ich realizacji. Z kosztorysem dużo łatwiej „otrzeźwieć” z upojenia marzeniami. Być może w pierwotnej wizji domu rysował się pokój kąpielowy z wanną z hydromasażem. Stosowny kosztorys potwierdzi Ci czy finansowo możesz wcielić w realizację taki projekt. Przykładów „z wizji wziętych” można przytoczyć wiele, choćby sauna, siłownia czy pokój kinowy. Uzupełniać je mogą wyszukane instalacje w postaci pompy ciepła, czy domu inteligentnego. Wszystko to oczywiście może być dla Ciebie niezbędne, konieczne, wręcz nierozerwalnie związane z fundamentem domu. Pamiętaj, że pozostaje jeszcze cała sfera związana z wykończeniem domu, choćby stolarką z litego drewna, zdobieniami ścian, włoską mozaiką w łazienkach, gustownymi lampami, czy reprezentatywną zabudową kominka. Może i przesadzam, ale kto komu zabroni…

Kilka wersji kosztorysu

Wprowadzam tu sporą zagwozdkę. Dlaczego aż kilka wersji kosztorysu? Warto być świadomym do czego ma nam posłużyć kosztorys. Ideałem byłoby otrzymać jeden kosztorys od firmy, która wykona nam 100% zakładanych przez nas prac. Niestety realia najczęściej wyglądają inaczej. Z reguły korzysta się z kilku wykonawców, gdyż jeden nie oferuje 100% kompleksowości. Gdy korzystamy z ekipy budowlanej wykonującej dla nas większość prac na budowie (załóżmy, że do prac przed wykończeniem), dostaniemy jeden solidny kosztorys. Do niego wypada przygotować kosztorys prac wykończeniowych. To jednak nie takie proste połączyć te dwie składowe i otrzymać sumę końcową. Jak wspominałem, budowę charakteryzuje wielowątkowość, a wykończenie nie oznacza finalizacji prac. Do tego dochodzą prace na zewnątrz, np. przy ogrodzie, podjeździe, chodnikach, ogrodzeniu czy też w innych obszarach, nie akcentowanych za mocno w pierwszych rozważaniach o budowie. Gdy zastanowić się nad tym sensownie, to wypada mieć przygotowany kosztorys, który nazwałbym bazowym, własnym. Ten kosztorys obrazować winien wszystkie prace i koszty które w związku z nimi zamierzamy ponieść przy budowie domu, wraz z urządzeniem jego wnętrza. Wszak te koszty i tak chcesz ponieść, więc po co się oszukiwać i zaniżać kalkulacje. Ten kosztorys to Twoja „świętość”.

Jeszcze jedna ważna rzecz. Gdy posiłkujesz się przy budowie kredytem hipotecznym, koniecznym stanie się kosztorys dla banku ujmujący w sobie połączenie wszystkiego co powyżej wymieniłem.

Nieco praktyczniej o kosztorysie pod kredyt hipoteczny

Czy należy w nim wszystko pokazywać? Tak i nie. Z Twojego punktu widzenia najlepiej pokazać to, co z pewnością będziesz chciał zrobić. Z punktu widzenia banku należy pokazać wszystko to, co jego zdaniem niezbędne jest do zakończenia procesu budowy i oddania budynku do użytkowania. W praktyce wystarczającym jest kosztorys obejmujący tzw. stan deweloperski, czyli de facto stan z posadzkami, tynkami, wszelkimi instalacjami, gdzie koniecznym do codziennego użytkowania pozostaje całość wewnętrznego wykończenia nieruchomości. I tutaj warto zastanowić się, ile więcej chcemy dla banku pokazać i sfinansować z jego pomocą. Kuchnia, łazienka, malowanie, stolarka drzwiowa i podłogi stanowią najczęstszy przejaw „uzewnętrzniania” się przed bankiem. Jeżeli chcemy więcej prac wykonać z pomocą bankowego finansowania nie ma przeszkód, o ile wycena i dział techniczny banku to zaakceptują. Pamiętaj jednak, że jeżeli przesadzisz z zakresem swoich prac, a zwłaszcza z ich ponadstandardowym kosztem, możesz dostać „pstryczka w nos” i usłyszeć coś na wzór: ten dom nawet z takim wykończeniem nie będzie wart więcej niż X złotych. Nie ma tu znaczenia kosztorys na kwotę większą niż X. Co to będzie dla Ciebie oznaczać? Będziesz musiał wykazać się większym wkładem własnym. Większym o ową różnicę pomiędzy wartością X przyjętą przez bank, a wartością wynikającą z Twojego kosztorysu. Przyda się zatem zachowanie umiaru.

Co chciałbym tu jeszcze podkreślić, to fakt, że kosztorys bankowy jest dosyć prosty. Ujmuje wiele prac w postaci agregowanych kosztów. Tym samym trudniej go kontrolować.

Kredyt na budowę a wkład własny

Decydując się na budowę domu z kredytem hipotecznym warto proces budowlany „uszlachetnić” posiadaniem wkładu własnego w gotówce. Widzę ku temu dwa powody. Pierwszy to oczekiwania banku co do posiadania wkładu własnego. Drugi to zapewnienie płynności finansowej z wykorzystaniem własnych środków. W czym rzecz?

Zacznijmy od banku.

Banki celem udzielenia kredytu wymagają stosownie do zaleceń organu nadzoru jakim jest Komisja Nadzoru Finansowego, 20% wkładu własnego w gotówce. To w teorii. W praktyce zalecenia dopuszczają stosowanie 10% wkładu. Zakładając, że musimy posiadać 10% własnych środków w gotówce, to przy inwestycji rzędu 500 tysięcy złotych potrzeba 50 tysięcy własnej gotówki aby przeprowadzić taką inwestycję. Wkład własny zazwyczaj należy zainwestować w pierwszej kolejności, czyli przed wypłatą środków z banku. W niektórych bankach dopuszcza się także finansowanie naprzemienne, czyli dla przykładu pierwszy etap finansowany z pomocą banku, drugi z pomocą środków własnych i zamknięcie prac budowlanych ponownie z pomocą banku. Kluczowym jest fakt, że to bank musi zamykać inwestycje. Przed wnoszeniem wkładu własnego w gotówce może uchronić Cię posiadanie działki. Jeżeli finansujesz zarówno zakup działki i budowę, nie będzie odstępstw.

Przejdźmy do drugiego powodu.

Prywatnie warto. Tak bym określił w skrócie, co o tym sądzę. Jest to moje zalecenie. Być może więcej osób się ze mną zgodzi. Dla banku nie ma to znaczenia, czy tak sobie to będziesz planować. Bank ma swoją procedurę do której i tak się musisz dostosować. O co mi zatem chodzi?

O ile w przypadku wkładu własnego na rzecz banku umożliwia on uzyskanie kredytu, o tyle nie daje gwarancji zachowania pełnej płynności prac na budowie. Przed wypłatą każdej kolejnej transzy należy udokumentować postęp prac na budowie, świadczący o prawidłowym wykorzystaniu środków z kredytu, adekwatnie do pozycji ujętych w kosztorysie. Taki proces może potrwać nawet do dwóch tygodni. Kto miał do czynienia z budową ten wie, że pieniądze lubią się rozchodzić w tempie ekspresowym, a zaliczki na materiały czy usługi są naturalne. Gdy okaże się, że zaliczkujesz poważniejszy zakup (np. okien), który dopiero po kilku tygodniach pojawi się na budowie, możesz trafić w okres, w którym skończą się pieniądze, a jednocześnie nie będziesz w stanie udokumentować postępu prac na budowie. I tutaj jest sedno wartości wkładu własnego, który masz prywatnie dla siebie, a nie dla potrzeb kredytu bankowego. Nic na budowie tak nie popłaca, jak posiadanie gotówki. Budowlańcy cenią ją dużo bardziej, niż zapowiedź rychłego „przyjazdu wielkiej transzy z banku”.

Kosztorys a harmonogram prac

Uważam, że mamy tutaj ciekawą sytuację. Korzystając z kredytu bankowego bardzo często zostajemy poproszeni o wskazanie terminów realizacji poszczególnych prac. Jest to ważne, gdyż banki stosują tzw. transzowanie, czyli wypłaty częściowe poprzedzone weryfikacją postępu prac na budowie. W swym podstawowym podejściu dopuszczają dwuletni okres na zakończenie budowy, w trakcie którego następują kolejne wypłaty środków. Dlaczego to jest ciekawe? Bowiem bez udziału banku w budowie, nie zdarzyło mi się aby ktoś pochwalił się rozpisanym harmonogramem prac budowlanych, chyba, że korzystał z jednego wykonawcy, który przygotowywał kosztorys wiążąc go z umową o roboty budowlane. Wniosek zatem jest jasny: bank poprzez harmonogram pomaga zachować pewien poziom dyscypliny czasowej. Działa oczywiście we własnym interesie (wszak, chce jak najszybciej osiągnąć docelowy stan zabezpieczenia kredytu), ale i dla Twojego dobra. Poniekąd „zmusza Cię” do zastanowienia się nad zachowaniem płynności na budowie, zarówno tej finansowej, jak i tej związanej z postępem prac. Gdy dobrze się nad tym zastanowisz, zrozumiesz, że warto unikać przestojów na budowie, zwłaszcza, gdy masz umówione terminy na wykonawstwo prac przez kolejne ekipy.

Kilka uwag wartych przemyślenia

Każdy plan wymaga zastanowienia. Skoro chcesz budować dom, nie zaszkodzi, gdy przemyślisz sobie nieco dokładniej poniższe wątki. To tylko moje sugestie ukierunkowane na sprawy, które postrzegam, za mało dopracowane przez pryzmat mojego doświadczenia we współpracy z osobami, którym pomagałem pozyskać finansowanie bankowe.

• Jeżeli samodzielnie nie znasz się na budowlance, możesz wstępnie oszacować koszty z pomocą zewnętrznych kalkulatorów budowlanych. Dla przykładu na końcu wpisu zamieszczam kosztorys wykonany z pomocą ogólnodostępnego internetowego kalkulatora. W dalszym etapie porównasz je z ofertą ekipy budowlanej, może z kierownikiem budowy, a nawet ze znajomym który budował. Takie podejście uzmysławia poziom kosztów i szeroki zakres różnych prac do wykonania.
• Często kosztorys przygotowywany jest w formie wzorcowej (ogólnej). Twój powinien być indywidualny i przemyślany. Nikt poza Twoim udziałem nie przygotuje go tak dokładnie. Jeżeli zlecisz komuś przygotowanie kosztorysu w oparciu o projekt budowlany, nie licz na to, że będzie on ujmował precyzyjnie oczekiwane przez Ciebie wykończenie domu. Tutaj można się mocno rozczarować co do kosztów, więc poświęć swoją uwagę zwłaszcza na ten etap. Wszak wykańczanie domu, naprawdę może „wykańczać”.
• Dobrze zaznajom się z własnym projektem budowlanym. W końcu właśnie to wybudujesz, a nie Twoje żadne inne wyobrażenia czy przemyślenia. Mały test dla tych co posiadają projekt. Czy wiesz ile metrów kwadratowych mają Twoje ściany wymagające otynkowania? To są twarde dane których nie oszukasz. Jeżeli planujesz w oparciu o dane „wzięte z palca”, to tu się rozminiesz o 10 tys, tam o kolejne kilka, tu i ówdzie znowu, a na końcu Twój portfel będzie przypominał sito a nie zadbaną sakiewkę.
• Wyposażenie to nie wykończenie – lampy, rtv i sofy to nie przedmiot kredytowania i kosztorysowania budowy. Pamiętaj o tym, bowiem ich koszty stanowią co najmniej kilka procent inwestycji, a dla Ciebie docelowo i tak będą potrzebne.
• Tworząc kosztorys warto oddzielać koszty materiałów od robocizny. Nie zawsze jest to możliwe i opłacalne, szczególnie gdy materiał z usługą montażu ma mniejszą stawkę podatku VAT. Taki podział służy zwłaszcza Tobie, dla banku bywa zbędny. Gdy znasz koszty robocizny i swoje umiejętności, być może zdecydujesz się zostać „bohaterem w swoim domu” i zaoszczędzisz nieco złotych.
• Ani to mit, ani nadzwyczajna rada, ale planuj kosztorys z marginesem błędu. Jest zbyt dużo czynników, które mogą zaburzyć sumy kosztorysu.
• Bardzo często nie docenia się poszczególnych składowych kosztorysu przy jego sporządzaniu. Na prawdę warto podumać nieco dłużej nad pełnym kosztem instalacji, prac wokół domu czy sposobem jego wykończenia.

ponadto:

10 kroków do dobrego kosztorysu budowy domu

Postanowiłem zrobić subiektywny, krótki plan działania służący dobremu oszacowaniu planowanych kosztów budowy domu. Jest to tylko proste i praktyczne podejście do tego aby przygotować się finansowo na budowlane wyzwanie. Nie jest to gwarancja ujarzmienia kosztów budowy, ale pomoc dla Ciebie. Co zatem należy zrobić, aby przygotować dla siebie dobry kosztorys?

1. Oszacuj budżet przedsięwzięcia tak, aby go nie zmieniać (mierz siły na zamiary).
2. Zastanów się kolejno nad całością domu, jego rozwiązaniami technicznymi i wykończeniem.
3. Rozpisz koszty wszystkich prac, na tyle dokładnie na ile umiesz.
4. Dołóż 10% do kosztorysu.
5. Zsumuj koszty i porównaj je z pkt 1.
6. Jeżeli budżet z pkt 1 jest większy od sumy z pkt 5 idź śmiało do pkt 9.
7. Jeżeli budżet z pkt 1 jest mniejszy od sumy z pkt 5, ponownie przeanalizuj wszystkie etapy od początku. Jeżeli jeszcze raz powrócisz do pkt 7, ponownie powtórz schemat szukając skutecznego kompromisu.
8. Jeżeli co najmniej dwukrotnie korygowałeś swój budżet w pkt 1, daj sobie kilka dni odpoczynku od myślenia na temat kosztorysu. Wróć następnie do tematu i udziel sobie uczciwej odpowiedzi na dwa pytania: Czy ja nie przesadzam? Czy to jest bezpieczne przedsięwzięcie dla moich finansów?
9. Jeżeli korzystasz z kredytu hipotecznego na budowę domu skopiuj kosztorys który przedstawiasz dla banku, tak aby później móc spokojnie przeanalizować czy wykonałeś wszystkie zadeklarowane prace.
10. Podpisz kosztorys zwrotem „akceptuję i przypilnuję jego wykonania”, data, imię i nazwisko.

GRATIS

Celem praktycznego podsumowania zamieszczam dwa różne kosztorysy przygotowane dla domów o powierzchni 168 m2, w tym 140 m2 powierzchni bez garażu. Przedstawione wartości są autentycznym wynikiem uzyskanym za pierwszym wprowadzeniem danych. Kosztorys na potrzeby bankowe nie uwzględnia dokładnie wszystkich prac wykazanych w kosztorysie sporządzonym z wykorzystaniem narzędzia internetowego. Jest po prostu bliższy szablonowi który zaakceptuje bank, niż planom inwestora (zazwyczaj). Zachęcam do porównania. Dostrzeżesz różnice.

przykładowy kosztorys bankowy

Rozmiar pliku: 70.1 KB, Data dodania: 27.wrz.2017

przykładowy kosztorys z darmowego narzędzia internetowego

Rozmiar pliku: 88.6 KB, Data dodania: 29.sie.2017

Życzę sukcesu w realizacji zakładanych kosztów inwestycji.

Pozdrawiam z zacisza własnego domu.

Tagi: budowa domu, Mój własny dom