Budujemy dom z planem finansowym

Marzenia o własnym domu, prapoczątek dążeń do jego posiadania, często mają wyidealizowaną postać.  Ulegając marzeniom, oczami wyobraźni przypisujemy im szereg pozytywnych cech. W sferze marzeń o własnym domu sprawy finansowe zapewne chowają się gdzieś po kątach. W praktyce jednak odgrywają wiodącą rolę.

Oddając się marzeniom, lubimy kreślić pozytywne obrazy. Tworzymy, konstruujemy nasz dom. Jesteśmy w marzeniach architektem, dekoratorem, budowniczym i użytkownikiem jednocześnie. Doznania te, skłaniają zapewne wiele osób do podjęcia decyzji o budowie własnego domu od podstaw. W marzeniach jest prosto konstruować i tworzyć, w życiu nieco trudniej. Nasza finansowa codzienność determinuje realny kształt domu z całym szeregiem jego atrybutów.

Cóż znajdziesz w treści?

Kilka subiektywnie wybranych wątków związanych z etapami budowy domu. Będąc u podstaw tworzenia tego wpisu zastanawiałem się czy warto w ogóle taką treść publikować. W końcu to blog o finansach, a nie budowlany. Uznałem jednak, że dla kogoś kto dopiero rozważa budowę domu, ten wpis może nieść cenne wskazówki dla jego finansów. Aby zapobiec finansowym niespodziankom, warto przygotować dobry finansowy plan budowy. Poprzez ten wpis mam nadzieję pomóc w jego doprecyzowaniu. W końcu każdemu budującemu dom zależy na tym, aby rozsądnie gospodarować pieniędzmi w procesie budowlanym.

We wpisie nie skupiam się na uszczegóławianiu kolejnych wątków, ani podawaniu kosztów. Podaje informacje w formie pigułki. Idąc ścieżką procesu budowlanego, zwracam nieco ogólnie uwagę na sprawy, które warto przemyśleć, aby na końcu budowy spojrzeć na swoje finanse osobiste z dumą.

Świadomość obranego celu

Uważam, że  podjęcie decyzji o budowie własnego domu powinno być poprzedzone właściwą refleksją. To nie zakup butów, telewizora, czy nawet samochodu. Ten proces bardzo absorbuje czas i pieniądze. Finansowe następstwa budowy domu mogą determinować życie w wielu obszarach.

Jeżeli nie czytałeś wcześniejszych wpisów z tego cyklu, a nadal rozważasz posiadanie własnego domu, zachęcam Cię do ich lektury (linki znajdziesz na końcu wpisu).

Dojrzały portfel

Z jakich powodów masz ochotę budować dom to już tylko Twoja sprawa. Skoro decyzja zapadła przygotuj się należycie na to finansowe wyzwanie. Przemyśl stronę wydatków, oszczędności oraz planowanych przychodów. I to najlepiej w takiej kolejności. Oszacuj poważnie koszty, a następnie oceń swoje możliwości finansowania przedsięwzięcia (posiadane środki, bieżące dochody, kredyt czy też inne formy zapożyczenia). W trakcie budowy ważna jest płynność finansowa. Prace co prawda, własnymi środkami można wykonywać nawet przez 20 lat lub dłużej, ale czy warto w ten sposób? Odpowiedz sobie na pytanie, jak długo chcesz się budować, a także jak w tym czasie będą wyglądały Twoje przychody i rozchody.

Kredyt bankowy

Jeżeli przygotowując się do budowy domu uważasz, że po prostu zaciągniesz kredyt w Banku, bo przecież Banki od tego są, to możesz się nieco rozczarować. Po pierwsze należy sprawdzić, czy masz w ogóle takie możliwości. Jeżeli tak, czy masz pewność, że ta kwota wystarczy, albo zostanie przyznana? Jeżeli myślisz o pożyczce gotówkowej, to zakładam, że idziesz w złą stronę. Takie przedsięwzięcia finansuje się przy pomocy kredytu hipotecznego. Bank w tym przypadku dba o to, aby pożyczone przez niego pieniądze były przeznaczone na wskazany cel. Ponadto, ten cel musi być możliwy do zrealizowania z pomocą środków bankowych w 100% w określonym czasie.

Jeżeli uważasz, że budowa z własnych oszczędności i bieżących dochodów jest bezpieczna, zastanów się nad tym bardzo mocno. Nie próbuję przekonywać Cię do zaciągania kredytu, lecz sugeruję, że posiadanie własnych środków w rezerwie (tzw. poduszki finansowej) jest niezbędne dla zdrowych finansów osobistych. W sytuacji, gdy budowę domu realizujesz w 100% z własnych środków, na bieżąco wydatkując comiesięcznych dochody, nie mając oszczędności – mówiąc wprost – jesteś ryzykantem.

Działka, czyli Twoje miejsce na ziemi

Jakie znaczenie dla Twoich finansów ma wybór działki pod budowę domu? Zastanów się nad tym samodzielnie. Dla przykładu podam, że działka w zbyt dużej odległości od miejsca pracy czy też szkoły dzieci będzie generować koszty dojazdów. Nie potrwa to tydzień, czy miesiąc, a lata. Koszt będzie spory.

Chcąc Cię wspomóc innym przykładem, zwracam uwagę na problem wymiarów działki, która to może okazać się nieodpowiednią dla tego wymarzonego domu. Modyfikować projekt dla realizacji marzenia jako takiego uważam za mało rozsądne. Zbyt wąska działka może zmienić Twoje plany domu parterowego na dom z poddaszem (z reguły droższy). Budynek sąsiada w granicy działki również może popsuć projekt Twoich marzeń.

Pamiętaj, że działka o nietypowym kształcie, dodatkowo z różnicą poziomów gruntu w różnych jej krańcach, może być później generatorem kosztów finansowych. Zawsze lepiej uniknąć kosztów niwelacji terenu. Sam grunt na którym się budujesz także może przysporzyć Ci dodatkowych smaczków finansowych. Gdyby wywieźć lub przywieźć setki ton ziemi za darmo, nie byłoby tematu. Zakładając jednak jakiś jej koszt, o drenowanie portfela nie trudno.

Co więcej, warto sprawdzać Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Dlaczego? Choćby po to aby zorientować się, czy wkrótce obok Ciebie nie będzie np. realizowana droga szybkiego ruchu. Wartość Twojej nieruchomości mogła by istotnie spaść w takiej sytuacji.

Zweryfikuj dostępność mediów oraz możliwości odprowadzenia wód deszczowych.

To wszystko ma wpływ na finalną cenę przedsięwzięcia. Pompowanie setek tysięcy złotych w budowę, której nie można później sprzedać nawet po kosztach inwestycji jest nieracjonalne.

Przygotowanie projektu

Projekt własny czy gotowy? Gotowy jest tańszy. Czy oby na pewno? Zastanów się dobrze nad kosztami projektu wobec całości kosztów budowy domu, a także kolejnymi latami użytkowania domu. Skoro i tak zamierzasz przeznaczyć kilkaset tysięcy złotych na budowę, czy nie lepiej mieć tego czego sobie życzysz.  To trochę tak, jak marzyć o konkretnym samochodzie, a na końcu przy zakupie odpuścić sobie wyposażenie, które decyduje o obliczu tego samochodu (w tym wypadku projekt decyduje o realizacji naszego wymarzonego domu). Projekt gotowy plus adaptacja kosztują może nieco mniej. Jeżeli jednak na etapie budowy uznasz za konieczne przerabianie tego projektu, możesz pluć sobie w brodę, że nie zdecydowałeś się od razu na projekt własny. Na etapie projektu własnego, pracując wspólnie z architektem uzmysławiasz sobie jeszcze bardziej swoje potrzeby i koszty przedsięwzięcia.

Taka mała rada do przemyślenia. Może warto na etapie projektu uwzględnić inwestycje w budowę własnej studni. Wszak wody przez lata zużyjesz z pewnością spore ilości. Taką inwestycję najlepiej planować na początku.

inna dokumentacja

Budowa domu generuje całkiem pokaźny zbiór różnej dokumentacji. Jak to w życiu bywa, nie ma nic za darmo. Tworzenie tych dokumentów wymaga czyjegoś czasu, a wolontariuszy się nie spodziewaj. Wiele tego się przewinie . Spotkać się możesz z kosztami projektów przyłączy, geodezyjnego wytyczenia budynku, dodatkowych instalacji typu wentylacja mechaniczna,  badań geotechnicznych gruntu i różnych innych wedle zapotrzebowania. Pamiętaj, że sama budowa wymaga zatrudnienia kierownika budowy. Tutaj warto rozważyć, czy chcesz fachowca, który zorganizuje Ci tylko administracyjnie proces budowy, czy też ponadto będzie pilnował należytego wykonawstwa na budowie. Zalecam drugą opcję. Jeżeli na budowie wystąpią błędy, odpowiada za nie inwestor. Czy zwracałeś na to uwagę? Przypilnuj, aby Twój portfel nie uszczuplił swojej zawartości przez brak „dozoru”. Złe wykonanie techniczne budynku będzie także w przyszłości generować wyższe koszty remontów, a zapewne także kosztów codziennej eksploatacji (np. ogrzewania budynku).

Budowa domu przez zatrudnioną ekipę

O ile wcześniejsze etapy zależne były w pełni od Ciebie, o tyle ten niestety w głównej mierze zależy od innych. Wybór ekipy to temat rzeka. Szkoda marudzić. Lepiej zabierz się za szukanie polecenia i przygotuj się na spory okres czekania (nawet dwa lata). Najlepsi zawsze mają pracę.

Pomożecie? Pomożemy!

Lubię te historie. Zazwyczaj opierają się o budowlane doświadczenia w rodzinie. Super. Zawsze można scementować więzi rodzinne wspólnym laniem betonu i murowaniem. A wykończeniówka to wszakże rodzinny rytuał. Nie obraź się, że tak żartobliwie to oceniam. Wiem, że można i warto korzystać, jeżeli są takie możliwości i wola rodziny oraz znajomych. Zważ jednak na kilka spraw.

Musisz być pewny, że ktoś zna się na danej pracy i unikniesz tematu reklamacji. Poprawki są dużo bardziej kosztowne, a poprawiając po kimś, fachowiec mając z reguły więcej pracy do wykonania ceni się wyżej.

Inna sprawa to fakt, że rodzina i znajomi, nawet jak płacisz za tą pomoc, generują dług pozafinansowy. Dług to dług. Nie ważne czy finansowy, czy wdzięczności.

Kolejna rzecz. Jest takie powiedzonko, że z rodziną to dobrze wychodzi się tylko na zdjęciu. Kalkuluj swoją budowę z głową. Jeżeli na etapie budowy, rodzina nie będzie w stanie dotrzymać deklarowanej pomocy, możesz nabawić się niezłego bólu głowy. Kosztu nie było, nagle jest. Co teraz?

Na placu budowy

Zanim uprzyjemnisz oko wznoszeniem murów budynku, pamiętaj o „drobnych kwotach”, które możesz wydatkować na geodetę, ogrodzenie posesji czy zagospodarowanie placu budowy w stosowną budkę, toaletę, czy kontener budowlany. Warto tutaj myśleć zdroworozsądkowo. Garaż blaszany jako „biuro budowy”, nie musi być nowy, jeżeli nie zamierzasz go później wykorzystywać. Siatka leśna jako ogrodzenie tymczasowe może być wygodnym i tanim rozwiązaniem. Nie zapomnij o zaopatrzeniu budowy w potrzebne media. Woda i prąd są mile widziane.

Budując dom warto rozważyć współpracę z jedną hurtownią budowlaną celem zaopatrywania budowy. Możesz oczywiście sprawdzać innych dostawców w międzyczasie, ale wygoda współpracy z jednym partnerem jest cenna. Na rzecz całej budowy możesz wygenerować dobry rabat na wszystkie materiały i darmowy transport wszystkich dostaw.

Wykańczanie się

Zaplanuj prace bardzo rozważnie. Zastanów się nad tematem praktycznie. Czy wybór pada na rzeczy praktyczne i użyteczne, czy tylko estetyczne. Nie wszystko idzie w parze. Może warto zatrudnić dekoratora wnętrz. Jeżeli nie masz zmysłu dekoracyjnego zastanów się nad tym, a szczególnie warto to zrobić już na etapie budowy stanu surowego. Po co przestawiać ścianki działowe, przenosić punkty instalacji wod-kan, punkty oświetleniowe, gniazdka elektryczne? Wszak to koszt już poniesiony, który trzeba spisać na straty i ponieść nowy na przeróbki. Jeżeli będziesz mieć wybrany cały szereg materiałów wykończeniowych wedle konkretnych nazw, możesz dokonać zakupów internetowych. W skali całego wykończenia domu taki zabieg może przynieść spore oszczędności. Oszczędności większe niż koszt samego dekoratora. Przetestowałem i uważam, że warto.

Gdzie jest/był kosztorys?

Sprawa, którą świadomie zostawiłem na koniec. Kosztorys to świętość. Z mojego doświadczenia, to chyba najczęstszy błąd popełniany przez budujących domy. Obliczenie kosztu budowy domu odbywa się bardzo często na podstawie zasłyszanych ogólników.  Najczęściej obliczenia dokonuje się na podstawie powierzchni. Jest to zdecydowanie najszybsza i najmniej dokładna metoda. Wielu inwestorów zakłada, że koszt budowy domu wynosi  2-4 tysiące złotych za m2 i na tej podstawie szacuje potrzebny kapitał. Niby dlaczego te wartości i mają pasować akurat do ich domu?

Uproszczając kosztorys w ten sposób, możemy z powodzeniem doprowadzić do wielu błędów na polu finansowym. Skąd bowiem wziąć dodatkowe środki, gdy okaże się, że koszty przerosły założenia (pożyczką z Banku, od rodziny). Suma kosztów budowy zależy od wielu czynników, a uzależnianie go od jednego parametru generuje olbrzymi margines błędu.

Wynająć kosztorysanta?

Wiedząc dokładnie co chcesz wybudować i jak to wykończysz, kosztorysant pomoże. W praktyce jednak bardzo trudno będzie Ci przekazać mu kompletne informacje, a co za tym idzie kosztorys nadal może być błędny (choć lepszy od inspirowanego parametrem powierzchni). Zawsze pojawią się sprawy, których mogłeś nie doszacować, lub w ogóle nie uwzględniać. Nie możesz być pewny ilości godzin, które spędzi na placu koparka, kosztów transportu, czy nawet kosztów materiałów zależnych od koniunktury. Kosztorysem najlepiej zająć się samodzielnie i poświęcić mu sporo uwagi.

Jak tanio wybudować dom?

Odpowiedź tkwi powyżej. Z pomocą kosztorysu. Zastanów się bardzo dokładnie czego chcesz. Tanio nie powinno oznaczać po kosztach. Zastanów się nad oszczędnościami, a nie nad unikaniem rozwiązań wymaganych zgodnie ze sztuką budowlaną. Rozpisz swoje prace w ramach kosztorysu i pilnuj go. To świętość dla Twoich zaplanowanych finansów na budowę domu. Jeżeli zawalisz kosztorys na starcie, zawali się Twój finansowy plan.

Odbiór budynku

Finalizując proces budowlany musisz zgłosić budynek do użytkowania (ew. uzyskać pozwolenie na budowę). Aby tego dokonać koniecznym będzie zorganizowanie dokumentacji dotyczącej odbiorów poszczególnych instalacji czy też geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza. Należy oswoić się z myślą, że w każdym z tych przypadków wystawiony protokół, czy też inna dokumentacja z czyimś podpisem kosztuje. Całość spina kierownik budowy z którym także musisz się rozliczyć.

Przeprowadzka

Na tym etapie należy cieszyć się końcem drogi która za Tobą. Plan finansowy budowy domu zakładał zapewne zabezpieczenie środków na obowiązkową pozycję o nazwie parapetówka :). Urządź zatem dobrą imprezę i ciesz się z mieszkania we własnym domu. W końcu kawał pracy za Tobą.

Prowokując Cię do:

finansowego zaplanowania budowy,
stworzenia realnego kosztorysu oraz
szukania mądrych oszczędności

pozdrawiam z zacisza własnego domu.

Tagi: dom, Mój własny dom, Świadomość Finansowa